서울 집값, 노무현~이재명 정권까지 집 가격은 어떻게 변화 했을까?

정권별 서울 집값 상승율은 왜이리 차이가 심할까요?

 
특히 과거 정부를 비교할 때는 KB부동산 서울 아파트 매매가격지수를 중심으로 보는 것이 좋습니다. KB는 장기간 시계열이 이어져 노무현 정부부터 비교할 수 있고, 한국부동산원과 조사방법이 달라 문재인 정부 기간에는 수치 차이가 상당히 컸다는 점도 함께 밝혀야 합니다. KOSIS도 주택가격지수의 공식 출처로 한국부동산원의 전국주택가격동향조사를 제공하고 있습니다.

먼저 전체 흐름부터 보면

KB부동산 서울 아파트 매매가격 기준으로 각 정부의 임기 전체 흐름은 다음과 같습니다.

정부기간서울 아파트 가격 흐름누적 변동

노무현	2003.2 ~ 2008.2	상승	약 +39.1%
이명박	2008.2 ~ 2013.2	하락	약 -3.2%
박근혜	2013.2 ~ 2017.3	상승	약 +10.1%
문재인	2017.5 ~ 2022.5	급등	약 +62.2%
윤석열	2022.5 ~ 2025.5	하락	약 -4.9%
이재명	2025.6 ~ 현재	상승	+18.82%*

* 이재명 정부는 아직 임기가 진행 중이므로 2025년 6월 4일 취임 주간~2026년 9월 7일 67주 차 비교입니다. 같은 기간 KB 기준 상승률은 18.82%였습니다.
다만 노무현 정부의 경우 자료에 따라 +39.07%와 약 +57%라는 숫자가 함께 등장합니다. 이는 서로 다른 KB 지표를 사용했기 때문입니다. KB 평균 거래가격을 비교한 자료에서는 약 57% 상승으로 집계되고, 가격지수 기준으로는 약 39.07% 상승으로 집계됩니다. 따라서 한 포스팅에서는 하나의 지표만 계속 사용하는 것이 중요합니다.

---

노무현 정부

1. 서울 집값이 본격적으로 상승

노무현 정부는 서울 집값을 이야기할 때 빼놓기 어려운 시기입니다.
KB 자료를 보면 서울 아파트 가격지수는 2003년 11월부터 2008년 2월까지 약 39.1% 상승했습니다. 다른 KB 평균가격 기준으로는 2003년 2월부터 2008년 2월까지 약 57% 상승했습니다.
특히 2006년이 핵심입니다.
한국부동산원이 현재 방식으로 재가공한 과거 통계에 따르면 서울 아파트 가격은 2006년에 23.46% 상승했습니다. 이는 이후 2025년까지도 가장 큰 연간 상승률로 남아 있었습니다.
당시에는 강남권을 중심으로 한 재건축 기대, 서울 선호지역으로의 수요 집중, 저금리와 유동성, 주택가격 상승 기대 등이 동시에 작용했습니다.
정부는 종합부동산세, LTV·DTI, 재건축 관련 규제, 투기지역 지정 등 여러 수요억제책을 내놓았습니다. 그러나 정책 발표와 시장 가격의 움직임이 항상 같은 방향으로 움직인 것은 아닙니다.
흥미로운 점은 2006년 23.46% 상승 이후 2007년에는 서울 아파트 상승률이 1.7% 수준으로 급격히 둔화됐다는 것입니다. 집값 상승 피로감과 금융환경 변화, 정부의 공급 확대 움직임 등이 함께 작용한 시기로 해석됩니다.

이명박 정부

1. 글로벌 금융위기

이명박 정부는 앞선 노무현 정부와 정반대의 흐름이 나타났습니다.
2008년 글로벌 금융위기가 발생했고 부동산 시장에도 충격이 전달됐습니다.
KB 기준 서울 아파트 가격은 2008년 2월~2013년 2월 약 3.16% 하락했습니다. 한국부동산원 기준도 -2.48%로 비슷했습니다.
그렇다고 임기 내내 계속 떨어진 것은 아닙니다.
2008년 3분기에는 서울 아파트 가격지수가 일시적으로 상승하면서 정점을 만들었지만 이후 금융위기와 경기 둔화 등의 영향을 받으며 약세와 반등을 반복했습니다.
정부는 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 각종 규제 완화와 세제 완화, 재건축 규제 완화 등을 추진했습니다.
하지만 당시에는 정부 정책보다 글로벌 금융위기라는 거대한 거시경제 충격이 주택시장에 미친 영향이 컸던 시기라는 점을 같이 봐야 합니다.

박근혜 정부

1. 바닥 찍고 반등시작

박근혜 정부에서는 시장 분위기가 다시 바뀝니다.
2013년 2월부터 2017년 3월까지 KB 기준 서울 아파트 가격은 약 10.06% 상승했습니다. 한국부동산원 기준으로는 12.35% 상승했습니다.
이 시기에는 정부가 부동산 경기 활성화에 상당한 비중을 두었습니다.
대표적으로 2014년에는 LTV·DTI 규제 완화가 이루어졌고, 재건축·분양시장 활성화 정책도 추진됐습니다.
여기에 기준금리가 지속적으로 낮아지면서 주택 구입을 위한 금융환경도 이전보다 완화됐습니다.
따라서 박근혜 정부의 서울 집값 흐름은
글로벌 금융위기 → 부동산 침체 → 규제완화·금리하락 → 거래 회복 → 가격 상승
이라는 흐름으로 보는 것이 적절합니다.
다만 상승폭은 문재인 정부와 비교하면 상당히 달랐습니다.

2. 금리와의 관계

개인적인 의견으로는 금리와 집가격의 상관관계를 무시할 수 없다고 생각해요. 이 당시 미국 금리는 계속 내리던 상황이었고 우리나라도 발맞춰 금리를 내리고 있었습니다. 즉 낮은 금리로 돈이 은행에 예금되어 있는 것보다는 투자로 인해 자산을 증식하려는 목적으로 투기성 부동산 매매가 집중 시작되던 시기였습니다. 실제로 이때 갭투자가 거의 정점을 이루던 시기였죠.

문재인 정부

1. 부동산 폭등의 시작

이번 포스팅에서 가장 중요한 구간입니다.
KB 기준으로 2017년 5월~2022년 5월 서울 아파트 가격은 약 62.19% 상승했습니다. 한국부동산원 기준은 25.79%였습니다.
왜 이렇게 통계 차이가 클까요?
문재인 정부 기간에는 KB와 한국부동산원의 조사 결과가 상당히 크게 벌어졌습니다.
그래서 포스팅에서는 “서울 집값이 62% 올랐다”라고 단정하기보다는 “KB 기준 62.19%, 한국부동산원 기준 25.79%로 기관별 차이가 컸다”라고 쓰는 것이 가장 정확합니다.
그럼에도 시장이 크게 상승했다는 사실 자체는 여러 지표에서 확인됩니다.
특히 2018년 KB 서울 아파트 가격은 13.56%, 2020년 13.06%, 2021년 16.40% 상승했습니다.
당시에는 여러 요인이 동시에 겹쳤습니다.

• 초저금리와 풍부한 유동성
• 서울 선호지역의 공급 부족 우려
• 재건축·재개발 규제
• 대출 규제 강화에 따른 풍선효과
• 임대차 제도 변화
• 코로나19 이후 유동성 확대
• 주택가격 상승 기대 심리

특히 2020~2021년은 서울뿐 아니라 전국 주택시장이 강하게 움직였습니다.
서울 아파트 실거래가격지수도 2020년 23.03%, 2021년 13.49% 상승했습니다. 즉 KB 시세와 부동산원 실거래가격지수 사이에는 차이가 있지만, 실제 거래가격 역시 큰 폭의 상승을 기록했습니다.

윤석열 정부

1. 관망세를 유지하는 실거주자들

윤석열 정부 출범 당시 서울 주택시장은 이미 높은 가격 수준에 도달해 있었습니다. 그리고 가장 큰 변수가 금리였습니다.
2022년 글로벌 인플레이션에 대응하기 위한 금리 인상이 진행되면서 주택담보대출 부담이 급격히 증가했습니다.
서울 아파트 가격도 크게 조정됐습니다.
KB 기준 윤석열 정부 3년 동안 서울 아파트 가격은 약 4.91% 하락했습니다. 한국부동산원 기준은 -3.49%였습니다.
하지만 윤석열 정부 전체를 -4.91% 하나로 보는 것도 주의해야 합니다.
실제로는
2022~2023년 급락 → 2024년 회복 → 2025년 상승세
라는 세 구간으로 나누는 것이 훨씬 정확합니다.
2025년 들어서는 서울 선호지역을 중심으로 가격이 다시 빠르게 올라가기 시작했고, 이 상승 흐름은 정권 교체 이후에도 이어졌습니다.

2. 대기수요의 전진

실제로 제가 중개업을 하며 느낀 점은 대기수요가 윤석열 정부 시절 움직였다고 해야 할 정도로 급격하게 수요가 많이 증가했습니다. 윤석열 정부 시절 높은 금리에서 금리인하 기대감과 정책대출, 기금대출등 대출완화가 다시 불씨를 살렸다고 볼 수 있는대요. 이때 시작된 실수요자들의 매수가 이재명 정권까지 이어졌다고 분석할 수 있어요. 

이재명 정부

1. 전 정권에 이어진 매수 릴레이

이재명 정부 출범 당시 이미 윤석열 정부 말부터 서울 집값이 상승세로 돌아선 상태였습니다.
따라서 현재 상승분을 모두 현 정부 출범 이후 새롭게 만들어진 상승분이라고 해석하면 안 됩니다.
실제로 2025년 2월부터 서울 아파트 가격의 주간 상승세가 이어졌고, 이재명 정부 출범 이후에도 그 흐름이 계속됐습니다.
현재 확인 가능한 KB 월간 통계로는 2025년 5월~2026년 5월 서울 아파트 가격이 14.73% 상승했습니다. 이는 KB가 장기간 통계를 집계한 이후 정부 출범 초기 1년 기준으로 가장 높은 수준입니다.
더 최근의 KB 주간지수로 보면 2025년 6월 4일 취임 주간부터 2026년 9월 7일까지 67주 동안 서울 아파트 가격지수가 18.82% 상승했습니다. 같은 기간 문재인 정부는 11.97%, 박근혜 정부는 -0.74%, 윤석열 정부는 -10.05%였습니다.

2. 규제로 인한 FOMO 현상 심화

문재인 정권과 마찬가지로 정부정책 규제, 대출 규제, 전세대출 규제 등 실수요자들이 집을 살 수 있는 환경을 점점 축소시키자 앞으로는 집을 구매하는 게 더 힘들다고 판단한 실수요자들이 FOMO 현상으로 인한 묻지 마 매수를 이어가고 있습니다. 최근엔 초고가 주택의 강력한 규제로 초고가 주택을 매도하여 중저가 비규제 시장으로 참전한 모습까지 관찰되고 있는데요. 이 부분은 이번정부의 확실한 실이 아닌가 생각됩니다. 
부동산이라는 게 짧은 시간 규제로인해 좌지우지 되는 성격의 자산이 아니다 보니 앞으로 지켜봐야 할 점이 많습니다. 

노무현	큰 폭 상승	유동성·서울 선호·재건축 기대·가격 상승심리
이명박	하락	글로벌 금융위기·경기침체
박근혜	상승	규제완화·저금리·거래회복
문재인	큰 폭 상승	저금리·유동성·공급 우려·수요집중·임대차시장 변화
윤석열	하락 후 반등	급격한 금리상승 → 시장조정 → 금리환경 변화·서울 선호지역 회복
이재명	현재 상승 중	공급부족 우려·전세가격 상승·매물부족·서울 선호지역 집중

---

여기서 상당히 중요한 결론

이 데이터를 놓고 “어느 정권이 집값을 가장 잘 잡았다”거나 “어느 정권 때문에 집값이 올랐다”라고 단정하는 것은 통계만으로는 어렵습니다.
왜냐하면 정권이 바뀌는 순간 시장이 초기화되는 것이 아니기 때문입니다.
예를 들어 2022년 윤석열 정부 출범 당시에는 이미 서울 집값이 높은 상태였고, 2025년 이재명 정부 출범 당시에는 이미 서울 집값이 다시 상승하는 국면이었습니다.
또한 금리 역시 정부가 단독으로 결정하는 변수가 아닙니다. 한국은행의 기준금리, 미국 연준의 금리, 글로벌 유동성 등이 동시에 영향을 줍니다.
그래서 이번 포스팅의 핵심 메시지는 “정권별 집값 성적표”보다는 “같은 서울 집값이라도 금리·공급·대출·세제·정비사업·시장심리가 어떻게 겹쳤는지를 보면 왜 상승과 하락이 발생했는지 더 잘 보인다”로 잡는 것이 객관적입니다.
 

같이 보면 좋은 포스팅

민주당이 집권하면 집값은 왜 더 오를까? 역대 정부 집값, 금리와 관계, 이재명정부는?

 

8월 부동산 정책 발표 후 강남 집값 폭락 시작? 매물 10% 폭증 속 시장 데이터, 현장 분위기, 앞으

 

본 포스팅은 공개된 통계와 자료를 바탕으로 작성한 정보 제공 목적의 콘텐츠
이며, 특정 정권이나 정책에 대한 평가 또는 정치적 선택을 권유하기 위한 내용이 아닙니다.