8월 부동산 정책 발표 후 강남 집값 폭락 시작? 매물 10% 폭증 속 시장 데이터, 현장 분위기, 앞으로 전망

매수세는 확실히 한풀 꺾였습니다.

과열되던 강남 부동산 시장이 8월 정부의 정책 발표 이후 급격한 전환점을 맞이하고 있습니다. 솟구치던 집값 기세가 주춤하는 사이, 매물은 불과 한 달 만에 대거 쏟아져 나오며 시장 분위기가 냉각되는 모양새인데요. 8월 정책 발표 직후 강남 3구의 집값 변동 추이와 매물량 데이터를 종합 분석해 향후 시장 흐름을 빠르게 짚어드리겠습니다.

시장 데이터

• 이번 정책 영향이 가장 강하게 작용하는 곳은 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 '강남 3구' 일대입니다. 그동안 신고가를 경신하며 서울 부동산 상승세를 이끌던 핵심 지역이었으나, 정책 발표 이후 매수 문의가 급감하고 관망세로 돌아서는 등 분위기가 반전되었습니다.
• 8월 초 정부 정책 및 세제 개편안이 발표된 이후 불과 한 달 만에 시장 데이터는 큰 변화를 보였습니다. 그리고 현금 보유 확보로 돌아서고 수요자들은 다른 투자처를 모색하거나 관망 중인 걸로 보입니다.

매물량 급증

• 8월 한 달 동안 강남·서초구 일대 아파트 매물은 2,700건 이상 늘어나며 기존 대비 약 10% 수준의 매물 증가율을 기록했습니다. 이는 서울 전체 매물 증가량의 상당 부분을 차지하는 수준입니다. 데이터 상으로는 매물량 급증이지만 사실 아직까진 확신하기는 시기상조입니다. 시장의 완전한 항복매물이 나오려면 매물량 급증+거래량감소+가격하락 3박자가 맞춰져야 하거든요.

가격 동향

• 매물이 쌓이면서 수억 원 이상 호가를 낮춘 급매물이 등장하기 시작했고, 급등하던 강남 아파트 매매가격지수 상승폭도 크게 둔화하거나 일부 하락세로 돌아서는 양상을 띠고 있습니다. 이는 보유세 개편으로 인한 초고가 주택 혹은 다주택자들의 세금 부담으로 인하여 "버티면 돼"에서 "빨리 팔자"로 입장이 선회된 걸로 판단됩니다.

현장 분위기

다주택자 매물

• 세금 부담 및 대출 규제 강화에 부담을 느낀 다주택자와 고가 주택 보유자들이 매물을 쏟아내고 있습니다. 하지만 제가 보는 현장에서는 보유세 인상 적용 시 세금 부담이 매우 큰 (주로 은퇴한 노인)들이 패닉에 휩싸여 던지는 매물로 이해하고 있습니다. 여전히 실거주 혹은 중고가 주택 보유자들의 큰 움직임은 없습니다. 다만 시장 가격보다 오히려 더 높게 호가를 부르며 팔리면 좋고 아님 말고식 매물은 다수 등록되고 있습니다. 
• 즉 해석하자면 사정이 급한 다주택자 혹은 초고가 주택 보유자 말고는 크게 동요하고 있지는 않습니다.

매수자 우위 혹은 관망세

• 강해진 대출 문턱과 금리 리스크로 인해 매수 대기자들이 관망세로 돌아서면서 호가를 대폭 낮춘 급매물 위주로만 간헐적 거래가 이어지는 '매수자 우위' 분위기가 형성되었습니다. 강남 진입을 노리는 무주택자나 일시적 2 주택자라면, 급하게 상상하는 호가를 추격 매수하기보다 매물 적체가 이어지는 당분간의 시세 조정 기회를 모니터링하며 급매물을 노리는 편이 유리합니다. 실제로 투자목적의 매수자들은 전화문의가 많이 줄었습니다. 정부의 대응을 보고 향후 계획을 변경할 거라는 생각으로 풀이됩니다.

앞으로 전망

더욱 커질 풍선효과

• 강남권 고가 주택 매도 대금 중 일부는 상대적으로 세금 부담이 적고 실거주 가치가 높은 서울 외곽(노원·도봉·강북, 관악·금천 등) 및 한강변 준고가 단지로 이동하고 있습니다. 이에 따라 강남권 매물이 쌓이는 동안 서울 외곽 단지들은 '15억 원 키 맞추기' 및 신고가 거래가 이어지는 풍선효과가 나타나고 있습니다. 제가 중개업을 하는 관악구 또한 재개발 재건축 문의가 급증했으며 실제로 저의 투자자 A 씨는 본인이 보유하고 있는 주택이 공시지가 20억 이상이라 처분을 해야 투자가 가능하다는 문의가 있는 걸로 봐선 초고가주택에서 중고가 주택으로 돈의 흐름이 변경된 걸 체감할 수 있었습니다. 
• 수원, 용인, 화성(동탄), 평택 등 대기업 상주인구가 많고 교통 호재가 탄탄한 경기 남부 주요 거점 단지로 현금성 자금이 유입되고 있습니다. 특히 광명이 대세인데 신도시 효과도 한몫하고 있습니다.

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금융 자산 혹은 현금 관망

• 급격한 주택 시장 투자가 어려워진 고자산가들은 매도 대금을 즉시 재투자하기보다 국채, 고금리 예금, 혹은 주식 시장의 우량주로 자금을 돌리며 정책 여파가 정리될 때까지 대기하는 형태를 보입니다. 이는 매수자들도 마찬가지로 부동산 가격 상승이 한풀 꺾일 거라 예상한 대기 수요자들이 관망으로 태세를 변경하고 있습니다. 

중개사의 한마디 
정부가 내놓은 정책은 방향성이 중요하다고 생각합니다. 부동산 시장이 워낙 크기 때문에 중앙정부라고 하더라도 대책을 내놓으면 시장 전체가 곧장 반응하기란 쉽지 않습니다. 또한 우리나라 사람들은 군중심리가 굉장히 강해서 언론이 말하는 대로 쫓아가는 경향이 강합니다. 결론만 말씀드리자면 향후 10년간 공급폭탄 + 세금개편 + 금리인상여파로 인해 이명박 정권시절처럼 긴 부동산 혹한기가 올 거라 생각이 됩니다. "사자"에서 "팔자"로 돌아서는 건 정말 눈 깜짝할 사이에 이루어지며 거래량이 급감한다면 어쩔 방도가 없습니다.

 

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