HUG가 파산한다고? 주택도시기금의 고갈, 소문의 진실, 정부의 대응 등 총정리

주택도시기금 보유액이 급감 했습니다.

무주택 서민의 내 집 마련과 주거 안정을 버팀목 역할을 해온 주택도시기금의 여유자금이 수년 사이에 급감하며 '고갈 위기'라는 경고등이 켜졌습니다. 몇 년 전까지만 해도 50조 원에 육박했던 기금이 10조 원 안팎 수준으로 대폭 축소되면서 정책대출 축소나 기준 강화 우려까지 쏟아지고 있는데요. 과연 주택도시기금의 고갈, 소문의 진실, 정부대응 방침등 총정리 해보겠습니다. 

주택도시기금이 뭐야? 고갈?

주택도시기금의 가장 큰 수입원은 국민들이 매달 납입하는 청약저축 납입금과 국민주택채권 매입 대금입니다. 네 우리가 어릴 때부터 강 비했던 그 청약통장의 금액이 주택도시기금의 기반이 됩니다.

1. 청약 통장 해지 증가 

• 고금리 기조 지속 및 분양가 상승, 당첨 가점 인상 등으로 청약통장의 메리트가 낮아지면서 대규모 해지 사태가 발생했습니다. 이로 인해 기금으로 들어오는 수입(수입원)이 대폭 감소했습니다.
• 좀 더 실무적인 관점에서 보자면 과거에는 분양받아 당첨이 되면 주변 시세와 차이가 있었고 그로 인해 실거주하다 양도차익을 남기는 방식 혹은 묻지 마 청약으로 일단 투기차익을 남기는 방식이었다면 현재는 청약이 당첨돼도 특별한 경우를 제외한다면 주변 시세와 큰 차이가 없어 굳이 청약을 넣고 아파트를 당첨받아야 할 메리트를 잃은 것으로 풀이됩니다.

2. 부동산 거래 절벽

• 아파트 거래량 감소로 주택 매매 시 의무적으로 매입해야 하는 국민주택채권 수입 역시 급감하면서 기금 수입 구조가 큰 타격을 입었습니다. 실제로 22~23년도 주택의 거래량을 보면 거의 절벽 수준으로 뚝 떨어집니다. 제 포스팅을 보신 분들은 자주 보는 문구가 있는데 "사자"에서 "관망"으로 돌아선 수요자들은 급매 물건이 나와도 시간을 두고 지켜보는 현상이 생깁니다.
• 이러한 부동산 거래 절벽으로 채권매입이 급감한 것도 이유로 떠오르고 있습니다. 실제로  21년도 당시에 동작구의 상도동의 E 편 XXX아파트는 최고가 59 타입 기준 15억 정도를 찍었고 이후 1년간 거래가 아예 없다가 23년도 초에 실거래가 10억 정도로 찍혀 화제가 되기도 했습니다.

소문의 진실

수입은 줄어든 반면, 역대 정부에서 세금(일반회계) 대신 주택도시기금을 활용해 각종 주거 복지 정책을 펼치면서 지출은 폭증했습니다. 하지만 HUG가 파산한다는 건 잘못된 이야기입니다. 애초에 주택도시기금을 관리하는 건 국토교통부, 즉 중앙정부이기 때문에 한국이 파산하지 않는 이상 불가능 합니다. 

1. 정책자금 수요 폭증

• 미국이 기준금리 인상을 시작하고 우리나라도 금리인상을 단행하며 비교적 금리가 낮은 디딤돌대출, 버팀목전세자금대출, 신생아 특례대출 등 저리 대출 지원 대상과 한도가 대폭 늘어나면서 기금 직접 지출이 급격히 증가했습니다. 
• 하지만 가장 큰 이유는 윤석열 정부 신생아특례대출 상품과 같은 기금상품을 만들어내고 적극 권장했기 때문입니다. 이자 부담이 되면 주택수요가 줄어들 것이고 주택수요가 적어지면 주택가격이 하락할 것이고 그럼 20~21년도 영끌족들이 파산할 것이고 시장이 안 좋아져 최악의 상황에는 부실건설사들이 연쇄부도를 맞을 수 있기 때문에 대출규제 완화 등의 카드를 꺼낸 걸로 보입니다.

2. 전세사기 피해 지원 

• 전세사기 피해자 보증금 지원, LH 공공임대주택 사업 지원 등 사회적 비용과 공공사업 재원이 기금에 집중되었습니다. 
• 실제로 21~24년도에는 어느 역대정부에서도 볼 수 없었던 이행보증(전세반환보증) 사고가 많이 일어났습니다. 정말 마음먹고 사기 친 사기꾼들도 있었지만 대부분은 투기성 목적으로 갭투자를 하다가 주택가격이 내려가자 전세가격도 같이 내려가기 시작했고 전세 가격이 내려가자 다주택자들이 버티지 못하고 파산해서 이를 보증하는 주택도시보증공사에서 이행보증(전세반환보증)을 신청 건수가 급증한걸 예로 들 수 있습니다. 

정부의 대응

은행 자체 재원 활용 확대

•  정부는 기금 직접 지출을 줄이기 위해 시중은행의 자체 자금으로 디딤돌·버팀목 대출을 공급하고, 금리 차액만 기금이 보전하는 방식을 대폭 늘리고 있습니다. 

청약통장 혜택 강화

• 기금 수입을 늘리기 위해 청약저축 금리를 인상하고 월 납입 인정 한도를 늘리는 등 수입 기반 회복 정책을 추진 중입니다.
• 정책대출 문턱(LTV·한도) 관리 강화 가능성 기금 유동성 확보를 위해 향후 디딤돌대출 등 정책 모기지의 가계대출 관리 및 조건 심사가 엄격해질 수 있으므로, 내 집 마련 및 전세 자금 계획 수립 시 대출 가용 한도를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

중개사의 한마디: 
우리나라는 미국과 다르게 정부가 기업을 적극적으로 살려주는 경우가 많이 있습니다. 이번이 그 대표적인 사례라고 보입니다. 실제로 중소 부실 건설사들도 많이 무너졌지만 규모가 큰 건설사들은 대부분은 살아남았습니다. 윤석열 정부 시절 기금을 풀어 대출규제완화를 한건 이름은 "신생아 특례대출"이라는 선의의 이름이었지만 뒤로는 미분양 폭증으로 파산직전까지 갔던 건설사들을 살려내려는 한 가지 방도였던 걸로 풀이됩니다. 제 개인적인 의견으로는 아마 윤석열 정부 때 기금을 풀지 않았더라면 정말 부실한 건설사들은 부도처리 됐을 거고 차라리 그 기업이 뿌린 씨앗만 회수해 가는 방법이 오히려 좋지 않았을까 생각됩니다. 이번 부동산 폭등이 정권이 바뀌어서라고들 이해하시는데 그게 아닙니다. 금리인하 기대감과 윤석열 정부시절 대출규제 완화가 다시 불씨를 붙인 것입니다. 

 

본 포스팅은 기획재정부, 국토교통부 및 관련 언론 보도 자료를 바탕으로 주택도시기금의 운영 현황을 요약·분석한 글입니다. 실제 대출 신청 및 자금 계획 수립 전에는 반드시 주택도시기금 공식 홈페이지(nhuf.molit.go.kr) 또는 국토교통부, 한국주택금융공사 등 관련 공식 채널의 안내를 직접 확인하시기 바랍니다.