마포구에서 재개발을 찾다 보면 공덕6구역이 자주 등장합니다. 공덕7·8구역보다 사업 단계가 앞서 있고, 공덕역을 걸어서 이용할 수 있는 평지형 재개발이라는 점도 눈에 띕니다.
그런데 한 가지 흥미로운 부분이 있습니다. 사업시행인가까지 받은 공덕6구역이 시공사 선정에서는 두 차례 입찰이 순조롭게 마무리되지 않았습니다. 이제는 시공사 선정 이후 관리처분으로 넘어가는 과정이 핵심입니다.
2026년 9월 기준 서울시 정비사업 정보몽땅과 서울시 고시·공개자료를 중심으로 공덕6구역의 현재 위치를 정리해보겠습니다.
공덕6구역, 현재 사업 단계는?
1. 사업시행인가 단계
서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 공덕6구역은 현재 사업시행인가 단계입니다.
정비구역은 2010년 3월 지정됐고, 조합설립인가는 2021년 3월 16일, 사업시행인가는 2024년 6월 20일 이루어졌습니다. 현재는 사업시행인가 이후 관리처분인가를 준비하는 구간에 있습니다.
그리고 최근 공개자료를 보면 사업이 멈춰 있는 상황은 아닙니다.
2026년 8월 감정평가법인 선정이 완료됐고, 9월에는 감정평가 의뢰 요청까지 공개됐습니다. 즉 종전자산평가를 위한 감정평가 절차가 본격적으로 움직이고 있다는 점이 현재 공덕6구역에서 상당히 중요한 부분입니다.
| 위치 | 마포구 공덕동 119번지 일대 |
| 구역면적 | 약 11,301㎡ |
| 정비구역 지정 | 2010.03.04 |
| 조합설립인가 | 2021.03.16 |
| 사업시행인가 | 2024.06.20 |
| 현재 단계 | 사업시행인가 |
| 다음 핵심 단계 | 관리처분인가 |
| 최근 진행 | 감정평가법인 선정·감정평가 의뢰 |
서울시 정보몽땅에는 현재 828건의 공개자료가 등록돼 있으며 공개 적시성과 자료 충실도도 각각 100%로 표시됩니다.
어떤 아파트가 들어설까?
현재 계획상 공덕6구역에는 지하 3층~지상 20층, 공동주택 3개동, 총 166세대가 들어설 예정입니다.
주택형은 상당히 단순합니다.
- 전용 44㎡ : 19세대
- 전용 59㎡ : 80세대
- 전용 84㎡ : 67세대
총 166세대 가운데 임대주택은 11세대입니다. 용적률은 약 234%, 건폐율은 약 24% 수준입니다.
1. 공급 구조
| 전용 44㎡ | 19세대 |
| 전용 59㎡ | 80세대 |
| 전용 84㎡ | 67세대 |
| 총계 | 166세대 |
| 임대주택 | 11세대 |
공덕6구역의 특징은 규모가 작다는 것입니다.
공덕7구역이 약 700세대, 공덕8구역이 1,500세대 이상 규모로 추진되는 것과 비교하면 166세대는 상당히 작은 편입니다.
이 때문에 사업 속도가 빠르다는 장점이 있는 반면, 대단지에서 기대할 수 있는 커뮤니티나 규모의 경제 측면에서는 한계가 있습니다.
가장 큰 장점은 바로 입지
1. 다양한 지하철 노선
공덕6구역을 이야기할 때 세대수보다 더 중요한 것이 위치입니다.
공덕역은 5호선·6호선·경의중앙선·공항철도가 지나는 환승역입니다.
정보 자료 기준 공덕역까지 약 570m, 도보 약 7분 정도로 접근할 수 있습니다. 애오개역도 가까운 편입니다.
주변에는 공덕초등학교가 약 263m 거리에 있고, 이마트·롯데아울렛·공덕시장 등 생활시설도 이용할 수 있습니다.
무엇보다 공덕1구역에서 공급된 마포자이힐스테이트 라첼스가 이미 주변 신축 주거상품의 가격 기준을 만들어 놓았다는 점도 살펴볼 필요가 있습니다.
2. 과거 사례
과거 분양 당시 라첼스 전용 59㎡는 13억원대, 84㎡는 17억원대였고, 당시 일반분양가는 3.3㎡당 5,000만원을 넘어섰습니다. 이는 2024년 자료이므로 현재 가격과 동일하게 볼 수는 없지만, 공덕역 생활권의 신축 분양가격이 어느 정도 수준까지 형성될 수 있는지를 보여주는 참고 사례입니다.
시공사 선정이 어려웠던 이유
1. 작은 사업규모
공덕6구역에서 가장 주목할 부분입니다.
조합은 2024년 12월 시공자 선정 입찰공고를 냈고, 2025년 2월 재공고까지 진행했습니다.
첫 번째 입찰에는 건설사가 참여하지 않았고, 두 번째 입찰에는 진흥기업이 단독 참여하면서 유찰됐습니다. 당시 현장설명회에는 HS화성도 참석했지만 최종 입찰에는 참여하지 않았습니다.
당시 예정 공사비는 약 719억5,900만원, 3.3㎡당 약 899만원(VAT 별도)이었습니다.
왜 공덕역 가까운 좋은 입지인데 시공사 선정이 쉽지 않았을까요?
핵심은 사업 규모입니다.
공덕6구역은 일반분양 물량이 상당하지만 전체가 166세대에 불과합니다. 건설사 입장에서는 수백억원 규모의 공사비를 들여 사업을 진행하면서 부담해야 하는 사업관리·금융·공사 리스크에 비해 규모가 작다는 평가가 나왔습니다.
당시 언론에서도 공덕6구역이 인근 공덕7·8구역보다 규모가 작고, 대단지에 비해 사업성이 낮게 평가될 수 있다는 분석이 나왔습니다. 이는 공덕6구역의 입지가 나쁘다는 의미가 아니라 사업 규모에 따른 수익성 문제로 봐야 합니다.
하지만 달라진 분위기
1. 감정평가
여기서 중요한 변화가 있습니다.
2025년 시공사 선정에서 난항을 겪었다고 해서 현재 사업이 그대로 멈춰 있는 것은 아닙니다.
서울시 정보몽땅의 최신 공개자료를 보면 2026년 8월 감정평가법인 선정, 9월 감정평가 의뢰가 진행됐습니다.
또 서울시는 2026년 4월 공덕6구역에 대해 정비계획 결정(경미한) 변경 및 지구단위계획 결정 변경을 고시했습니다.
즉 현재는
사업시행인가 → 정비계획 일부 변경 → 감정평가 → 관리처분 준비
라는 흐름으로 보는 것이 적절합니다.
특히 서울시는 최근 정비사업 기간 단축을 위해 사업시행인가 전후에 감정평가법인 선정을 미리 진행하는 등 절차를 병행하는 방향을 추진하고 있습니다. 공덕6구역에서도 실제로 감정평가 관련 절차가 진행되고 있다는 점은 향후 관리처분 단계로 넘어가기 위해 필요한 과정입니다.
공덕6구역 분담금
1. 앞으로 봐야할 포인트6가지
사업시행인가를 받았다고 해서 조합원이 받을 아파트와 추가분담금이 확정된 것은 아닙니다.
현재 공덕6구역에서 앞으로 봐야 할 것은
① 종전자산 감정평가
② 조합원 분양신청
③ 비례율
④ 조합원 분양가
⑤ 추가분담금
⑥ 관리처분계획인가
입니다.
2. 애매한 사업성
특히 공덕6구역은 총 66명의 토지등소유자에 166세대 공급계획으로, 일반분양 물량이 상당한 구조입니다. 공개자료상 조합원 분양 66세대, 일반분양 89세대, 임대 11세대로 집계됩니다.
따라서 사업성이 나쁘다고 단정할 구조는 아니지만, 실제 수익성을 판단하려면 감정평가와 일반분양가가 결정되어야 합니다.
속도는 빠른편일까?
1. 매수할때 뭘 봐야지?
현재 재개발 매물은 단순히 매매가격만 보면 안 됩니다.
예를 들어 현재 공개된 매물 가운데 대지지분 약 19.96평 단독주택이 13억원에 올라와 있고, 다른 매물은 17억원 수준으로 확인됩니다. 다만 이는 현재 호가이며 실거래가와 동일한 가격이 아닙니다.
따라서 매수 검토 시에는
매매가격 → 대지지분 → 종전자산 감정평가 예상 → 예상 권리가액 → 조합원 분양가 → 추가분담금
순서로 접근하는 것이 중요합니다.
특히 현재 감정평가가 진행되는 시점인 만큼 앞으로 공개될 감정평가 결과와 조합원 분양계획이 매물 가격에 중요한 영향을 줄 가능성이 있습니다.
2. 속도는 어떨까?
현재 서울시 정보몽땅 기준으로 공덕6구역은 사업시행인가 단계입니다.
공덕7구역은 현재 조합설립인가 단계로 공덕6보다 뒤에 있고, 공덕8구역 역시 아직 정비사업 초기 단계입니다.
따라서 마포구 공덕동 일대에서 사업 단계만 놓고 보면 공덕6구역이 상당히 앞서 있는 사업장이라고 볼 수 있습니다.
다만 사업시행인가 이후에는 관리처분이라는 또 하나의 큰 단계가 남아 있습니다.
결국 앞으로의 핵심은 “시공사 선정이 끝났느냐”보다 “감정평가와 관리처분을 얼마나 빠르게 진행하느냐”가 될 것입니다.
자주 묻는 질문
Q. 공덕6구역은 몇 세대인가요?
A. 현재 계획상 총 166세대입니다. 전용 44㎡ 19세대, 59㎡ 80세대, 84㎡ 67세대입니다.
Q. 현재 사업 단계는 어디인가요?
A. 서울시 정비사업 정보몽땅 기준 사업시행인가 단계입니다. 사업시행인가는 2024년 6월 20일입니다.
Q. 시공사는 정해졌나요?
A. 제가 확인한 서울시 정보몽땅 최신 공개자료에서는 2025년 시공자 선정 입찰이 두 차례 진행됐지만 최종 선정 결과가 공개돼 있지 않습니다. 2차 입찰은 진흥기업 단독 참여로 유찰됐습니다. 따라서 시공사 선정 여부는 최신 조합 공고를 반드시 확인해야 합니다.
Q. 공덕6구역의 가장 큰 장점은 무엇인가요?
A. 공덕역의 5·6호선, 경의중앙선, 공항철도를 이용할 수 있는 교통환경과 평지 입지가 핵심입니다.
Q. 지금 매수하면 추가분담금은 얼마인가요?
A. 아직 감정평가와 관리처분계획이 확정되지 않았기 때문에 특정 금액을 확정적으로 말하기 어렵습니다. 앞으로 공개되는 감정평가와 조합원 분양계획을 확인해야 합니다.
마무리
공덕6구역은 규모는 작지만 입지가 좋은 재개발이라는 점이 가장 큰 특징입니다.
2010년 정비구역 지정 이후 상당히 오랜 시간이 걸렸지만 2021년 조합설립인가, 2024년 사업시행인가까지 넘어왔고, 2026년에는 감정평가 절차까지 진행되고 있습니다.
다만 “사업시행인가를 받았으니 곧 입주한다”는 식으로 접근해서는 안 됩니다.
앞으로는 시공사 선정 문제와 함께 감정평가 → 조합원 분양신청 → 관리처분인가가 실제 사업 속도를 결정하게 됩니다.
결국 공덕6구역을 볼 때 가장 중요한 것은 공덕역이라는 입지만 보는 것이 아니라, 현재 매물의 대지지분과 향후 추가분담금까지 계산하는 것입니다.
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※ 본 포스팅은 2026년 9월 기준 서울시 정비사업 정보몽땅, 서울시 고시·공개자료 및 관련 보도자료를 바탕으로 작성한 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 사업계획, 공급세대, 공사비, 감정평가, 조합원 분양가 및 추가분담금은 향후 인허가와 조합 절차에 따라 변경될 수 있습니다. 실제 매수·매도 전에는 서울시 정비사업 정보몽땅과 공덕6구역 조합의 최신 자료를 반드시 확인하시기 바랍니다. 본 글은 특정 부동산의 매수 또는 투자를 권유하지 않으며, 정보 이용에 따른 손해에 대해서는 책임을 지지 않습니다.
