성수1구역 재개발, 드디어 본격화될까? 성수1지구 장점, GS건설 시공사, 남은 과제

성수1구역 재개발. 어디까지 왔나?

성수동 재개발을 이야기할 때 빠지지 않는 곳이 바로 성수전략정비구역 제1지구, 흔히 말하는 성수1지구입니다.

제가 부동산 중개업을 하면서 정비사업을 볼 때는 단순히 “한강변이라 좋다”거나 “대형 건설사가 들어온다”는 뉴스보다 실제 사업이 어느 단계까지 왔는지를 먼저 확인합니다.

성수1지구는 올해 시공사 선정이라는 큰 고비를 넘겼습니다. 그런데 최근에는 시공사 선정 이후 설계안을 다시 조정하는 과정에서 새로운 변수가 나타나고 있습니다.

오늘은 현재 성수1지구가 정확히 어디까지 진행됐는지 정리해보겠습니다.

성수1지구 장점

1. 적은 조합원 숫자

위치는 성동구 성수동1가 72-10번지 일대이며 정비구역 면적은 약 19만4,398㎡입니다.

현재 서울시 공개자료상 조합원 수는 1,379명입니다. 기존 정비계획에 따른 주택공급계획은 분양 2,414세대, 임대 495세대로 총 2,909세대 규모로 공개되어 있습니다.

 

다만 시공사 선정 과정에서 제안된 설계와 앞으로 진행될 인허가 과정에 따라 최종 세대수와 동수, 층수 등은 달라질 수 있습니다.

구분현재 확인되는 내용

2. 성수1지구 개요

정식 명칭	성수전략정비구역 제1지구
위치	성동구 성수동1가 72-10번지 일대
정비구역 면적	약 19만4,398㎡
조합원	1,379명
사업 유형	주택정비형 재개발
시공사	GS건설
시공사 선정	2026년 4월
현재 핵심 단계	시공사 선정 후 설계·인허가 준비

GS건설 시공사 선정

1. 시공사 선정 = 곧바로 착공은 아니다

2026년 성수1지구에서 가장 큰 사건을 꼽으라면 역시 GS건설의 시공사 선정입니다.

GS건설은 지난 4월 성수1지구 시공사로 선정됐으며 공사 예정금액은 약 2조1,540억원 규모로 알려졌습니다.

당시 GS건설은 ‘리베니크 자이’ 등의 브랜드와 초고층·한강 조망을 강조한 설계안을 제시했습니다.

중개업을 하면서 재개발 현장을 볼 때 시공사 선정은 상당히 중요한 분기점이라고 생각합니다.

하지만 여기서 주의해야 할 것이 있습니다.

시공사 선정 = 곧바로 착공은 아닙니다.

 

성수1지구 역시 아직 사업시행인가와 관리처분, 이주·철거, 착공이라는 여러 절차가 남아 있습니다.

실제로 서울시 정비사업 정보몽땅의 추진경과를 보면 조합설립인가 이후 현재까지 사업시행인가 단계의 완료 기록은 아직 확인되지 않습니다. 2026년 4월에는 조합설립 변경인가가 이뤄진 것으로 공개돼 있습니다.

2. 설계변경 이야기가 나온 이유

최근 성수1지구에서 가장 관심 있게 봐야 할 부분은 시공사 선정 이후 설계안 수정입니다.

최근 보도에 따르면 GS건설과 조합은 서울시 통합심의를 앞두고 단지 배치와 지하주차장 등의 설계를 수정하고 있습니다.

당초 제안안에서 동수와 지하층 등이 변경되는 과정이 나타났고, 녹지 확보와 대형 평형 배치 등의 문제가 설계 수정에 영향을 준 것으로 보도됐습니다.

 

또한 설계가 변경되면서 공사비와 한강 조망 가구 수 등에 대한 논의도 이어지고 있습니다. 다만 이 부분은 조합과 시공사의 최종 협의 및 인허가 결과를 지켜볼 필요가 있습니다.

저는 오히려 이런 부분이 정비사업에서 굉장히 현실적인 문제라고 봅니다.

처음 발표되는 조감도만 보면 모든 것이 이미 결정된 것처럼 보이지만 실제 재개발 사업은 그렇지 않습니다.

조합원의 요구, 서울시의 심의 기준, 사업성, 공사비 등이 서로 맞물리면서 설계가 계속 조정됩니다.

그래서 정비사업 물건을 볼 때 저는 “최고 몇 층인가?”보다 “현재 확정된 것은 어디까지인가?”​를 먼저 보는 편입니다.

성수1지구 남은 과제

1. 관리처분인가는 언제쯤?

현재 단계에서 가장 중요한 것은 결국 사업시행인가를 위한 준비와 통합심의입니다.

정비사업의 큰 흐름을 단순하게 보면 다음과 같습니다.

정비구역 지정 → 조합설립 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공 → 준공

성수1지구는 이미 정비구역 지정과 조합설립을 거쳤고 올해 시공사까지 선정했습니다.

하지만 사업시행인가부터 실제 착공까지는 또 다른 시간이 필요합니다.

 

단계성수1지구 현재 상황

정비구역 지정	완료
조합설립인가	완료
시공사 선정	GS건설 선정
설계 조정	진행 중
통합심의	준비 단계
사업시행인가	앞으로 진행할 단계
관리처분인가	미진행
이주·철거	미진행
착공	미진행

개인적인 성수1지구 의견

성수동은 강남 바로 맞은편에 있습니다

부동산 중개업을 하면서 정비사업을 접하다 보면 가장 많이 하는 실수가 미래의 모습을 현재의 가격에 그대로 대입하는 것입니다.

성수1지구는 한강과 서울숲이라는 입지적 장점이 있고 성수전략정비구역 전체가 대규모 주거단지로 변화한다는 점에서 관심을 받을 만한 곳입니다.

 

하지만 재개발은 사업이 진행될수록 좋은 것만 생기는 것이 아닙니다.

공사비가 올라갈 수도 있고, 설계가 바뀔 수도 있고, 조합원 분담금이 달라질 수도 있습니다.

그래서 저는 성수1지구를 볼 때 지금 당장 “얼마가 오를 것이다”라고 이야기하기보다는 시공사 선정 이후 실제 인허가 절차가 얼마나 빠르게 진행되는지, 설계 변경이 어떻게 마무리되는지​를 먼저 확인하는 것이 중요하다고 생각합니다.

특히 현재는 GS건설이라는 시공사를 선정했다는 큰 이벤트는 지나갔지만, 앞으로 사업시행인가와 관리처분이라는 중요한 절차가 남아 있습니다.

 

결국 성수1지구의 다음 관전 포인트는 화려한 조감도가 아니라 실제 인허가의 진전입니다.

성수동 부동산을 현장에서 바라보는 입장에서도 앞으로는 성수1지구 하나만 볼 것이 아니라 2·3·4지구가 각각 어떤 속도로 사업을 진행하는지까지 함께 살펴봐야 성수 전체의 변화를 제대로 이해할 수 있을 것 같습니다.

※ 이 글은 2026년 9월 17일 기준 서울시 정비사업 정보몽땅 및 공개 보도자료를 바탕으로 작성했습니다. 정비사업은 조합·관할 행정기관의 심의와 인허가, 설계 변경 등에 따라 일정과 사업 내용이 달라질 수 있습니다.

 

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※ 본 포스팅은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률·세무·건축 자문을 대체하지 않습니다. 개별 사안은 반드시 관할 시·군·구청 건축과 및 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다!