위반건축물 양성화 2026년 12월 시행! 위반건축물이란?, 단점, 양성화 언제하나

위반건축물 잘 모르고 매수하시면 큰일 납니다.

건축법상 위반건축물이라면 매매·대출이 막히고 매년 이행강제금이 나오기 때문에 소유자 입장에서는 가장 큰 고민거리입니다. 11년 만에 다시 열리는 위반건축물 양성화 특별법이 2026년 12월 17일 시행되면서 한시적으로 합법화 기회가 열리는데요. 오늘은 위반건축물의 개요부터 이행강제금 같은 단점, 양성화 일정, 그리고 위반건축물을 임대할 때 주의할 팁까지 한 번에 정리해 드립니다.

위반건축물이란? 

위반건축물은 상단에 표시됩니다.

1. 이행강제금 단속 강화

• 위반건축물이란 건축물대장에 기재된 내용과 실제 사용·구조가 다르거나, 사용승인 없이 증축·재축·용도변경·대수선을 한 건축물을 말합니다. 대표적으로 옥상에 새로 올린 철물(물망·경량칸막이 제외), 주방·욕실 위치 이동, 원룸으로의 무단 용도변경, 지하실 무단 거주화 등이 해당됩니다.
• 특히 2015년 이행강제금 제도가 도입되면서 단속은 더 강해졌습니다. 시·도지사나 시장·군수·구청장이 위반여부를 조사해 사전 통지 후 결정하고, 이행강제금 부과 시 위반 부분 사용금지 조치 및 명패 부착, 시설 개방 차단까지 이뤄질 수 있습니다.

2. 위반건축물은 대부분 신축?

• 제가 현장에서 부동산중개업을 하며 경험한 실제 팁을 알려드리자면, 보통 신축 빌라나 신축건물을 매수할때 제일 위층(탑층) 혹은 제일 위층의 아래층이 위반건축물로 걸리는 경우가 많았습니다.
• 보통 신축건물 건설업자는 건축물 준공허가를 받고 사용승인까지 받은 이후 분양이나 매도를 하는데, 매수인은 해당 건축물의 전유 부분이 위반건축물인지 모르고 매수하는 경우가 대부분입니다.
• 구청에서 단속하여 위반건축물로 등재가 되기전 까지는 해당 건축물이 위반건축물로 표기가 안되어 있으니 모른 상태에서 매수를 하는 겁니다.

위반건축물의 단점

1. 이행강제금

• 매년 반복 부과: 시정명령 이행 시까지 연 1회 이상 반복 부과됩니다(위반면적·용도에 따라 금액 차이).
• 매매·대출 제한: 등기부에 위반건축물로 표시되면 주택담보대출이 어렵거나 LTV가 낮아지고, 매수자가 급감해 시세 대비 할인 매각을 해야 하는 경우가 많습니다.
• 사용제한: 위반 부분 사용금지 명령으로 임차인이 사용할 수 없게 되면 임대차 계약 분쟁으로 이어집니다.
• 개축·이축 명령: 법 시행령상 시정명령 대신 개축·이축·사용금지 명령을 받을 수도 있습니다.

다만 소유권 이전이나 상속 후에도 책임이 이어진다는 점, 그리고 양성화를 신청하려면 기존에 부과된 이행강제금을 미납 없이 납부해야 한다는 점도 기억해야 합니다.

2. 임대의 어려움

• 제가 현장에서 일을 하다 보니 보통 신축빌라 같은 경우는 대부분 전세를 끼고 매수를 하는 이른바 갭투자를 선호하십니다. 처음 분양받고 전세를 받을 때는 위반건축물로 등제가 안되어 있으니 전세대출도 가능하고 임차인도 큰 어려움 없이 구해집니다
• 하지만 이후 구청에서 위반사실을 확인하고 위반건축물로 건물이 등재되면서 문제가 발생합니다. 위반건축물은 은행 전세자금 대출이 대단히 어렵습니다. 그러면 다음 세입자를 구하기도 굉장히 어려워질 테고 공시지가 대비 전세가격을 합리적으로 받기도 어려워집니다. 대지 지분도 매우 작아 추후 매도하기도 어렵습니다. 

양성화, 언제 하나?

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 공포되어 2026년 12월 17일부터 시행됩니다.

1. 구분 일정

 

법 시행·신청 접수 시작	2026년 12월 17일(공포 후 6개월)
신청 마감	2028년 6월경(시행 후 18개월, 한시 운영)

• 신청 대상은 특정건축물(일정 규모 이상 위반건축물)로서 구조안전·위생·방화·일조권에 현저한 지장이 없고, 접도요건(최소 도로 폭 3m 이상)과 소방 안전 기준을 충족해야 합니다. 완화 특례로 접도의무 일부 배제, 부설주차장 설치의무 면제 등이 적용됩니다. 2007년 불법건축물 정비에 이은 11년 만의 마지막 양성화 기회로, 안전진단을 통과해야 하고 벌금 납부 등 절차를 거쳐 합법화됩니다. 신청 기간이 지나면 다시 이행강제금이 반복되므로, 대상이라면 접수 초입에 신청하는 것이 유리합니다.

위반건축물 임대 시 팁

1. 임차인에게 반드시 고지: 위반건축물임을 숨기고 임대하면 사용금지 조치 시 계약해제·손해배상 사유가 됩니다. 계약서 특약으로 고지 사실을 명시하세요.
2. 사용금지 리스크 반영한 임대료: 위반 부분은 언제든 사용이 제한될 수 있으므로 보증금·임대료를 일반 대비 낮게 책정하는 게 분쟁 예방에 유리합니다.
3. 용도에 맞는 임대인지 확인: 옥상 물망이 위반이 아닌 사례처럼, 허용 범위인지 건축물대장과 조례로 먼저 확인하세요.
4. 양성화 일정 공유: 2026년 12월부터 신청 가능함을 알리면 임차인 신뢰도가 올라가고 장기 임대차가 쉬워집니다.
5. 전문가 검토: 건축사·행정사 자문으로 양성화 가능 여부와 비용(안전진단·설계·시공비)을 미리 산출해 두면 협상 카드가 됩니다.

저 또한 임대업을 잠시 해본 경험으로써 이야기를 조금 하자면, 위반건축물은 방치할수록 이행강제금과 매매·대출 제한으로 손실이 커집니다. 이번 11년 만의 양성화 특례는 확실한 탈출구인 만큼, 대상 여부를 조기에 확인해 2026년 12월 접수 시작과 함께 움직이시길 권합니다. 양성화가 흔하게 있는 기회는 절대 아니라는 점 강조드립니다. 

 

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※ 본 포스팅은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률·세무·건축 자문을 대체하지 않습니다. 개별 사안은 반드시 관할 시·군·구청 건축과 및 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다!