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공인중개사의 부동산 분석,실전팁43

강남이 불편할 정도로 가까운 한남5구역 예상 분양가, 입지 프리미엄, 임장 결과 총 정리 평일 오전, 한남동 언덕길을 오르며 한강뷰를 직접 확인해 봤습니다. 서울시 정비사업 정보 몽땅 사이트를 보고 가서 그런지, 조합 사무실 앞 공지판에 붙어 있는 사업시행인가 관련 공고가 눈에 확 들어오더라고요. 2012년 조합설립 이후 14년 만에 드디어 통과된 행정적 확정이라, 현장 분위기부터 달라져 있었습니다. 오늘은 임장 하면서 느낀 점을 바탕으로 ① 예상 분양가 ② 입지 프리미엄 ③ 실제 장점 세 가지로 정리해 보겠습니다.예상 분양가1. 조합원과 일반 분양가는?한남 5 구역은 용산구 보광동 일대 약 18만 6,565㎡ 부지에 지상 최고 23층, 총 2,592 가구를 조성하는 대규모 프로젝트입니다. 총사업비는 약 1조 7,000억 원 규모라고 합니다.구분전용 59㎡ (25평형) 전용 84㎡ (34평형.. 2026. 9. 15.
위반건축물 양성화 2026년 12월 시행! 위반건축물이란?, 단점, 양성화 언제하나 건축법상 위반건축물이라면 매매·대출이 막히고 매년 이행강제금이 나오기 때문에 소유자 입장에서는 가장 큰 고민거리입니다. 11년 만에 다시 열리는 위반건축물 양성화 특별법이 2026년 12월 17일 시행되면서 한시적으로 합법화 기회가 열리는데요. 오늘은 위반건축물의 개요부터 이행강제금 같은 단점, 양성화 일정, 그리고 위반건축물을 임대할 때 주의할 팁까지 한 번에 정리해 드립니다.위반건축물이란? 1. 이행강제금 단속 강화위반건축물이란 건축물대장에 기재된 내용과 실제 사용·구조가 다르거나, 사용승인 없이 증축·재축·용도변경·대수선을 한 건축물을 말합니다. 대표적으로 옥상에 새로 올린 철물(물망·경량칸막이 제외), 주방·욕실 위치 이동, 원룸으로의 무단 용도변경, 지하실 무단 거주화 등이 해당됩니다.특히 20.. 2026. 9. 14.
모아주택 1호' 준공! 노후 저층주거지가 15층 아파트로. 최초의 모아타운 성공사례, 추진 지역은 총 몇 개?, 관악 및 동작구 의견 재개발은 10년 걸린다? 서울시가 그 상식을 깨고 있습니다. 2022년 출범한 모아주택 제도의 1호 사업이 드디어 준공하며, 소규모 노후주거지 정비가 '실제로 된다'는 걸 증명했는데요. 관악구·동작구에서 부동산을 하는 저도 매입 문의가 확실히 늘었습니다. 오늘은 모아주택 1호 준공 소식과 신속통합기획 승인 지역 현황까지 정리해 드립니다.모아주택 1호 (한양연립 준공)1. 의미 있는 소규모 정비사업서울시는 2022년 출범한 모아주택 1호 사업인 광진구 한양연립 모아주택(가로주택정비사업)이 2026년 8월 25일 준공돼 9월부터 215세대 순차 입주한다고 밝혔습니다. 구의역과 강변역 사이, 좁고 경사 급한 도로에 주차난까지 겹쳐 재개발·재건축이 사실상 불가능했던 99세대 노후 저층주거지가 지하 2층~지상 1.. 2026. 9. 11.
신길2구역 임장 후기 2,550세대 GS건설·삼성물산, 임장 결과, 현재 단계, 교통 및 입지 지하 4층~지상 49층, 총 18개 동 2,550세대. 신길역 도보권에서 이런 규모의 재건축이 진행 중이라는 얘기를 듣고, 직접 영등포 신길동까지 발품을 팔아봤습니다. 조합원 비율 약 35%, GS건설·삼성물산 컨소시엄이라는 카드까지 갖춘 신길2구역이 지금 어떤 단계에 있고, 무엇을 확인해야 하는지 임장 경험을 그대로 정리해 봅니다.임장 결과를 한눈에 요약주말 오전 신길역 2번 출구로 나서자마자 이해가 됐습니다. 도로 반대편에 이미 완공된 신길1구역(래미안)이 대조처럼 서 있었고, 구역 안은 아직 저층 다세대와 노후 상가가 혼재해 있었죠. 현장 곳곳에 사업시행인가 관련 안내 현수막이 걸려 있었고, 조합 사무실 앞에는 GS건설·삼성물산 컨소시엄 계약 체결을 알리는 배너가 붙어 있었습니다.임장에서 제가 체크.. 2026. 9. 10.
여의도,강남을 20분만에 상도동 14구역. 위치와 인프라, 노량진 27억 완판, 실제 임장결과 안녕하세요! 오늘은 서울 동작구의 대표적인 신속통합기획 재개발 사업지이자, 한강변 및 서남권 핵심 주거 타운으로 거듭나고 있는 '상도동 14구역(상도14구역)' 임장 다녀온 후기와 핵심 포인트를 공유해 드리고자 합니다.최근 동작구 일대는 노량진뉴타운과 상도동 일대 재개발이 동시에 진행되며 천지개벽 수준의 변화를 겪고 있는데요. 직접 현장을 발로 뛰며 느낀 점과 함께 상도14구역의 미래가치를 3가지 테마로 나누어 파헤쳐 보겠습니다.상도14구역의 위치와 인프라상도14구역(상도동 244번지 일대)은 지하철 7호선 상도역과 숭실대입구역, 7호선·장승배기역 사이에 위치한 대규모 정비사업지입니다.1. 우수한 교통 및 생활 인프라 7호선을 이용하면 강남권(고속터미널, 강남구청 등) 및 가산디지털단지 등 주요 업무지구.. 2026. 9. 9.
민주당이 집권하면 집값은 왜 더 오를까? 역대 정부 집값, 금리와 관계, 이재명정부는? "집값 잡겠다"고 공약한 정부가 들어서면 오히려 집이 더 비싸지는 기이한 현상. 노무현 정부 때도, 문재인 정부 때도 반복됐습니다. 단순한 정치 이야기가 아니라 규제 공포 → 미래 공급 감소 → 금리 → 심리라는 똑같은 메커니즘이 굴러간 결과인데요. 오늘은 감정 빼고 숫자로만 정리해봅니다. 민주당이 집권하면 왜?1. 규제발표 - 공급 경착륙진보 정부의 대표 브랜드가 '규제'입니다. 노무현 정부의 종부세·8·31 대책, 문정부의 '부동산 20여 차 대책'(3기 신도시, 7월 10일 대책, 12·16 대책 등). 문제는 대책이 나올수록 건설사들이 땅을 못 뽑고, 인허가가 멈추고, 공급이 3~5년 뒤에 고갈된다는 것. 실제로 서울 입주물량은 문정부 말기에 역대 최저 수준으로 떨어졌고, 공급 부족이 곧 매매가 .. 2026. 9. 8.

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