깡통전세의 위험성, 실제 사례, 보증보험 가입

한순간 보증금을 전부 날려버릴 위기에 처한 임차인

깡통전세는 주택담보대출금과 전세 보증금을 합친 금액이 주택 실제 매매 가격을 넘어서거나 육박하여, 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상태를 말합니다. 이를 판단하는 핵심 지표가 바로 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)입니다. 아파트 같은 경우는 대부분 KB 시세가 적용되어 실제 내가 입주하는 집의 시세를 눈으로 파악하기 수월합니다. 그리고 아파트 같은 경우는 구조가 비슷하여 매매 가격과 전세 가격이 "시세"로 형성되어 있어 보증보험을 가입하지 않아도 선순위 근저당이 없는 경우에 한하여 안전하다고 판단할 수 있습니다. 하지만 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택 등 일반 주택은 시세를 정확히 파악하기 어려워 임차인의 피해가 지속적으로 발생하고 있습니다. 오늘은 깡통전세의 위험성, 실제 사례, 보증보험 가입에 대해서 포스팅해 보겠습니다.

깡통전세의 위험성

• 신축빌라/오피스텔 : 일반적으로 전세가율이 80%를 넘으면 위험 신호로 보며, 신축 빌라의 경우 매매 시세를 알기 어려워 깡통전세의 주 표적이 됩니다. 과거 20~21년도 전세사기가 만연할 때 당시 신축빌라로 깡통전세를 만들어 전세사기를 치는 일당들이 많이 검거되고 보완책이 마련되어 요즘엔 신축빌라 분양 사무실에서도 분양가격과 전세가격의 차이를 비교적 많이 나게끔 하는 추세입니다. 또한 신축 빌라 같은 경우는 경우에 따라 보증보험가입이 안되어 입주하는 임차인의 각별한 주의가 필요합니다.
• 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 상가주택 : 중개업자에게 반드시 "선순위 임차 보증금 내역"을 요구하는 게 중요합니다. 근저당은 우리가 등기사항전부증명서 상에서 확인이 가능합니다. 하지만 "선순위 임차 보증금 내역"은 임대인만 알고 있으며 서류로써 확인하려면 동사무소에 방문하여 전입세대 열람서를 통해 확인이 가능합니다. 하지만 보증보험이 가입이 어려울 수 있으니 사전에 중개업자에게 보증보험이 가능한지 여부를 체크해 달라고 하셔야 합니다. 
• 리스크 : 부동산 경기가 하락하여 집값이 떨어지면 전세 보증금이 매매가를 초과하게 되어 임대인이 보증금을 반환할 능력을 상실합니다. 특히 요즘같이 수도권 집값이 폭등하는 가운데 전세가격도 덩달이 같이 높아져 주의가 필요합니다.

실제 사례

• 동시진행 수법 : 건축주, 분양대행사, 중개인이 짜고 치는 악질적인 전세 사기 수법입니다. 매수인의 돈(전세 보증금)으로 신축 빌라의 매매 대금을 치르는 동시에, 명의를 자력 능력이 없는 바지사장(재산이 없거나 신용불량자인 사람)에게 넘겨버리는 방식입니다. 이러한 방식으로 사전에 계획하고 상대방을 기망하여 사기를 치는 일당이 다수 검거되어 징역형을 받는 등 처벌이 계속 이루어지고 있습니다. 신축빌라 같은 경우는 공동주택 가격이 나와있지 않아 보증보험이 가입 안 되는 경우가 많아 주의가 필요합니다. 해당 신축빌라가 구청에서 사용승인을 받은 후에 매년 6월마다 공동주택 가격이 공시되니 참고하시면 좋을 거 같습니다. 집합건물인 빌라의 가격 같은 경우는 아래 정부 사이트에서 확인이 가능합니다.

부동산공시가격 알리미

• 근저당이 설정되어 있는 깡통전세 : 근저당이 설정되어 있는 빌라, 오피스텔, 아파트 같은 경우는 전세임차인이 들어오게 된다면 잔금날 혹은 잔금날 이전에 근저당을 상환하고 말소하는 조건의 특약을 적시합니다. (은행의 상환영수증/법원의 말소접수증 교부는 필수적으로 요구하여야 합니다.)
• 근저당이 상환되는 조건이 아닌 대신 전세가격을 주변 시세보다 압도적으로 저렴하게 내놓는 경우가 있습니다. 예를 들어 해당 주택 시세가 3억 원 정도라고 가정해 본다면 여기에 근저당이 2억 원이 잡혀있고 전세 가격을 1억 원에 준다고 가정해 봅니다. 임대인이 선순위 근저당에 대한 이자를 납입하지 못했고 결국 집이 경매로 집행된다면 해당 집은 3억 원에 새로운 임대인에게 낙찰되는 게 아닙니다. 2억 원에 낙찰이 될 수도 있고 2억이 안 되는 금액에 낙찰이 될 수도 있습니다. 그럼 거주하고 있는 임차인은 큰 손해를 볼 수 있습니다. 물론 추후 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있지만 저의 경험상 법을 집행에 있어 가장 무서운 사람이 바로 돈이 없는 사람입니다. 

보증보험 가입

어떻게 보면 보증보험 가입만이 깡통전세를 피해 갈 가장 큰 대안이며 가장 안전한 방법입니다. 전세보증 보험 같은 경우는 두 가지가 있습니다. 계약 시 반드시 체크리스트에 추가하여 확인해 보시길 바랍니다.

구분	임대보증금 보증 (임대보증)	전세보증금 반환보증 (전세보증)
가입 주체	임대인 (집주인)	임차인 (세입자)
가입 목적	집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급	세입자가 자신의 보증금을 보호하기 위해 직접 가입
가입 의무	민간임대사업자 법적 의무 가입	자율 가입 (세입자 선택 사항)
보증료 부담	임대인 75% : 임차인 25% 분담	임차인 100% 부담
보증 대상	등록 민간임대주택 (임대사업자 소유 주택)	일반 전세/월세 주택 (개인 임대인 등)

 

• 임대사업자는 다주택자라서 위험하다는 편견이 있습니다. 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 한 사람이 수백 채를 가진, 언제 터질지 모르는 시한폭탄과 같은 임대인이 있는가 반면에 주택임대사업 제도가 생기기 시작한 초창기부터 사업을 시작해 안정적인 수익을 거두며 사업을 영위하는 사업자도 많습니다. 
• 임대사업자 같은 경우는 국세/지방세 체납상태, 주택도시보증공사(HUG)와의 채무가 있는지 확인이 된다면 보증보험 자체가 가입이 안되기 때문에 사전에 안심전세앱을 통해 계약하려는 집주인의 전세보증금 반환보증 금지 여부, 대위변제(보증사고) 이력, 국세·지방세 체납 여부 등을 종합적으로 확인하는 게 중요합니다. 

아래 글은 보증보험에 관한 포스팅입니다. 

전세보증보험 가입 방법과 종류, 가입 시 팁, 거절되는 사유

 

이상 깡통전세의 위험성, 실제 사례, 보증보험 가입에 관해 포스팅을 마치겠습니다.