전세계약 시 특약사항 작성 팁, 이유, 위반시 대처

특약사항을 뭘 넣어야 할지 몰라서 혼란스러워 하는 부부의 모습

제목에는 전세계약 시라고 되어있지만 일부는 월세 임대차 계약에서도 들어갈 수 있는 특약 내용들입니다. 우리가 살면서 임대차 계약을 하는 경우는 이사를 자주 다니는 게 아닌 이상 그렇게 많지 않습니다. 2년에 한 번씩 이사를 한다고 해도 매번 특약을 다시 찾아보고 계약 시 다시 요구하는 게 어려울 수 있습니다. 이 포스팅은 임차인들이 어려워할만한 특약내용 작성과 부동산 중개업자들이 잘 알려주지 않는 특약 내용까지 정리해 봤습니다.

전세계약 시 특약사항 작성 팁

전세나 월세 계약 시 우리가 특약을 꼼꼼하게 적어야 하는 이유는 당연히도 보증금을 지키기 위해서입니다. 하지만 수많은 정보의 홍수 속에 딱 요점만 정리해서 알려드리겠습니다. 

1. 임대인은 전세자금 대출에 동의하고 협조한다. 
2. 임대인은 국세/지방세 체납 사실이 없음을 국세/지방세 완납 증명서로 고지한다 
3. 임대인은 임차인이 입주, 전입신고 및 확정일자 날인을 마치고 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지(전입신고 다음 날 0시까지) 본 임대차 대상 부동산에 압류, 가압류, 임차권등기명령 등 임차인의 권리를 침해할 수 있는 어떠한 권리 설정도 하지 아니한다
4. 임차인은 전세보증금 반환보증 보험에 가입하며 임대인의 귀책사유로 인한 보험가입 거절이 발생 시 계약을 즉시 해제하고 계약금/보증금 전액을 지체 없이 반환한다
5. 계약기간 중 해당 주택을 매매 시 임차인에게 지체 없이 고지한다 
6. 임차인은 계약 당시 임대물건의 원형을 기간 만료 시까지 보전할 책임을 지며, 소모품 사용 중 파손 시는 임차인 비용으로 수리하여 사용하되, 임차인의 책임 없는 건물 노후시설무의 고장 및 파손은 임대인 수리한다. 

이 정도만 써도 중요한 건 거의 다 들어갔기 때문에 추가적으로 요구할 사항은 사전에 공인중개사와 협의 후 임대인의 동의를 얻어 넣는 게 좋습니다.

특약사항을 꼼꼼히 넣어야 하는 이유

1. 계약기간 동안 걱정할 일 없다.

보통 공인중개사인 중개업자들은 임차인 측이 요구하는 특약에 대해서 임대인의 동의를 얻어 넣는 경우가 많아서 소극적으로 대응할 때가 있습니다. 하지만 보통 2년 계약인 임대차계약에서 한번 작성되면 또 요청할 일이 없기 때문에 공인중개사를 적극적으로 어필해서 넣어달라고 요청해야 합니다.

한번 꼼꼼하게 작성하게 되면 2년 동안 편안하기 때문에 중개업자에게 조금 미안하더라도 커피 한잔이라도 대접해 주며 본인의 특약 내용을 적극적으로 이야기해야 합니다. 안전장치인 특약을 꼼꼼히 다 넣었다면 추후 내 권리가 침해당해서 그로 인해 임대인과의 분쟁에 생겨 소송 전까지 돌입하게 된다면 저 특약이 임차인의 최고의 무기가 될 것입니다. 특약이 부실하다면 다툼의 여지를 남겨 놓는 것이나 마찬가지입니다.

2. 가계약금 입금 전 특약 제시한다.

다만 한 가지 팁을 드리자면 보통 계약을 하고 싶다는 의지표현으로 우리는 계약금의 일부(가계약금)를 입금하고 구체적인 특약, 계약날짜, 계약기간, 주소(호수까지), 보증금 등을 서면이나 문서로 전달받게 되는대요 계약금의 일부(가계약금)를 입금하기 전에 위 특약내용을 사전에 공인중개사를 통해 임대인과 협의를 끝맺음한 상태에서 계약금의 일부(가계약금)를 넣는 게 현명합니다. 계약금의 일부(가계약금)를 입금 후 협상 테이블에 앉으면 협상 테이블에서 임차인의 목소리를 내는 게 조금 더 힘들 수 있습니다.

특약사항 위반 시 대처

대처법에 대해서는 '내용증명을 보낸다', '손해배상을 고지한다' 등 내용들 말고도 제가 중개사 입장에서 실무에서 도움이 되는 팁을을 알려드리겠습니다. 공인중개사인 중개업자를 적극적으로 협력하여 임대인에게 계약해제와 피해보상등을 요구하여야 합니다.

1. 중개사를 적극 이용합니다.

예를 들어 우리가 자동차 보험에 가입하면 법적인 분쟁이 있을 때 보험회사 측에서 나서서 해결을 도와줍니다. 마찬가지로 중개업자가 중개수수료를 받는 이유는 부동산 중개에 있어 중간에서 다리를 놓고 원만하게 계약이 성사되도록 중개사 본인들의 노하우를 동원하고 노력을 기울여 양 당사가 계약을 완료하게끔 도와주는 역할입니다.
이를 위해 최선을 다 하겠지만 만약 어쩔 수 없이 특약 위반으로 계약을 해제해야 할 상황이 발생하게 되면 직접 임대인과 언쟁을 벌여 감정의 골만 깊어지고 스트레스만 받게 될 겁니다. 계약한 중개업자를 적극 활용해서 임대인에게 계약 해제를 요구하는 방법을 추천드립니다. 모든 상황을 중개업자를 통하여 이야기하고 임차인은 내용증명 보낼 준비등 법적절차를 밟을 준비에 집중하는 것이 좋습니다. 보험사를 적극 활용하듯 중개업자를 적극 활용하세요. 다만 중개업자의 과실이 없을 경우에는 중개수수료 청구권은 남아 있으니 중개수수료에 대한 협의는 선제적으로 필요합니다. 
 

이상 전세계약 시 특약사항 작성 팁, 이유, 위반 시 대처에 대해서 알아봤습니다.

실제 저의 경험에서 나오는 팁이니 많은 도움 되셨으면 좋겠습니다.