법인회사,신탁회사와 계약 시 주의사항, 특약사항

법인과 신탁이 뭔지 몰라서 혼란스러운 임차인

보통 부동산 계약 시 대부분의 경우는 특정 회사가 아닌 개인명의의 부동산 소유주와 계약을 합니다. 하지만 가끔 법인회사 혹은 신탁회사와 계약을 체결하는 경우도 있습니다. 흔한 경우는 아닙니다 하지만 해당 부동산을 반드시 계약을 하고 싶다면 꼭 알아두셔야 할 경우 몇 가지만 알려드리고자 포스팅을 작성했습니다.

법인회사와 계약 시 주의사항

법인회사가 부동산을 소유하고 있는 경우는 대부분 세금의 절세 목적이거나 경비처리 같은 목적이 많습니다. 단순히 소유주가 법인이라고 해서 위험한 건 아닙니다 다만 아래 사항을 확인 체크한 후 계약을 하는 걸 추천드립니다.

• 서류·신분 대조: 법인 등기부등본, 법인인감증명서(3개월 이내 발급), 대표자 신분증을 대조해 계약에 나온 사람이 정식 대표이사가 맞는지 확인합니다. 하지만 대표를 대리해 계약을 체결하러 대리인이 오는 경우가 많습니다.
• 대리인 계약 시 위임장 검증: 대리인(직원 등)이 나온 경우 법인인감도장이 찍힌 위임장과 법인인감증명서 첨부가 필수이며, 대리인 신분증도 함께 확인해야 합니다.
• 법인명의 계좌로 송금: 계약금 및 잔금은 반드시 법인명의 계좌로만 송금해야 하며, 대표자 개인 계좌나 대리인 계좌 입금은 되도록이면 피해야 합니다.
• 법인 국세·지방세 체납 확인: 법인 세금 체납 시 해당 부동산이 압류될 수 있으므로, 국세·지방세 완납증명서 제출을 요구해야 합니다. 최근에는 법이 개정되어 임차인이 원할 때 수시로 임대인의 세금체납 여부를 확인할 수 있습니다.
• 전세보증보험 가입 여부 검증: 임대인이 법인인 경우 HUG 등 보증기관의 전세보증금 반환보증 가입 조건(채권비율, 법인 유형 등)이 개인보다 까다로우므로 잔금 전 가입 가능 여부를 사전 조회해야 합니다.

신탁회사와 계약 시 주의사항

신탁회사와 계약할 때는 더욱더 조심해야 합니다. 중개업자인 저 또한 신탁회사와 임대차 계약을 체결할 때는 상당히 보수적으로 접근하며 계약에 필요한 서류를 2번 3번 더 꼼꼼히 보고 계약을 체결하는 편입니다. 보통 임대인 측이 신탁회사로 되어있다면 두 가지 경우가 많습니다
1. 담보신탁 (가장 흔함): 부동산을 신탁회사에 맡기고 받은 '수익권증서'를 담보로 은행에서 대출을 받는 형태입니다. 근저당권 설정보다 대출 한도가 높고 비용이 절감되어 빌라나 신축 주택 거래에서 자주 볼 수 있습니다.
2. 관리신탁: 부동산의 권리 관계가 복잡하거나 소유자가 직접 관리하기 어려울 때, 신탁회사가 임대차 관리, 시설 유지보수, 세무 업무 등 자산 관리를 대신해 주는 형태입니다.

• '신탁원부' 필수 발급 및 내용 확인: 인터넷등기소에서 발급되지 않으므로 등기소를 직접 방문해 신탁원부를 발급받아야 합니다. 신탁원부 조항을 통해 실제 임대 권한이 누구(수탁자 신탁회사 vs 위탁자 원소유자)에게 있는지 파악해야 합니다.
• 신탁회사 및 우선수익자의 서면 동의서 확보: 위탁자(원소유자)와 계약하는 경우, 신탁회사(수탁자)와 대출 금융기관(우선수익자)이 정식 발급한 '임대차 계약 체결 동의서' 원본을 반드시 받아야 합니다. 동의 없이 체결된 계약은 무권리자와의 계약이 되어 추후 불법점유자로 전락하거나 보증금을 날릴 수 있습니다.
• 지정된 신탁계좌로 보증금 송금: 계약금 및 잔금은 개인(위탁자) 계좌가 아닌, 신탁원부에 명시되거나 신탁회사가 지정한 자금관리계좌(예금주: 000 신탁)로 입금해야 법적 효력을 인정받습니다. 위탁자 개인 계좌 입금은 사고의 주요 원인입니다. 하지만 여기서 신탁회사로 직접 연락을 하여 "부동산 임대차 계약을 하려는데 위탁자(원소유자)에게 입금해도 되는지 아니면 수탁자(신탁회사)에게 계약금 및 보증금을 입금해야 하는지 확인하는 방법이 더 정확합니다.
• 신탁등기 말소 조건 계약 시 확인: "잔금 시 신탁등기를 말소하고 소유권을 원복 한다"는 특약으로 진행하는 경우, 잔금 당일에 신탁등기 말소 서류 접수 여부를 현장에서 실시간 확인해야 합니다. 이 경우가 가장 많은데 신탁등기 말소를 담당하는 법무사와의 소통이 중요합니다. 잔금 치르는 당일 신탁등기를 말소 접수 했다는 "말소 접수증"을 반드시 받는 게 포인트입니다.
• 전입신고 및 우선변제권 효력 한계 인식: 신탁회사의 정식 동의 없는 계약은 전입신고와 확정일자를 갖추더라도 신탁회사나 공매 경낙자에게 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 없습니다.

특약사항

1. 법인회사일 경우

• "임대인은 잔금일 다음 날까지 국세 및 지방세 체납이 없음을 보증하며, 체납 확인 시 계약은 무효로 하고 계약금 및 보증금을 즉시 반환한다." 위에 설명드렸듯이 임차인이 직접 세금체납 여부를 국세완납증명서 발급으로 확인이 가능합니다. 하지만 계약을 체결한 공인중개사에게 부탁드려 놓으시는 게 더 편리합니다.
• "임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입에 적극 협조하며, 법인 요건으로 인해 보증보험 가입 불가 시 본 계약은 조건 없이 해제하고 보증금 전액을 반환한다." 이건 사실 사전에 주택도시보증공사(HUG) 쪽이나 공인중개사에게 문의를 하여 가입여부를 먼저 확인 후 계약을 체결하는 게 좋습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 만약 가입이 되지 않을 시 안전장치로 마련해 두는 게 좋습니다.

2. 신탁회사일 경우

• "본 계약은 수탁자(00 신탁) 및 우선수익자(00 은행)의 서면 동의를 얻는 조건이며, 동의서 원본을 제출한다." 
• "잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소하고 소유권을 원복 하는 조건이며, 이행되지 않을 시 계약은 해제하고 계약금 전액을 즉시 반환한다." (신탁 말소 조건 계약인 경우) 
  
  개인적으로 임대차 계약은 신탁 같은 경우 신탁 말소 조건이 아닌 이상 계약하는 걸 추천드리진 않습니다. 경험상 보증금이 비교적 소액인 경우를 제외하면 추후 문제가 발생 시 소중한 보증금을 돌려받는 데 있어 상당히 머리가 아픈 경우가 많습니다.

이상 법인회사, 신탁회사와 계약 시 주의사항, 특약사항 포스팅을 마치겠습니다.

 

추가적으로 특약사항을 정리하시려면 아래 포스팅을 참고해 주세요

전세계약 시 특약사항 작성 팁, 이유, 위반시 대처