전세보증보험 가입 방법과 종류, 가입 시 팁, 거절되는 사유

전세보증보험에 가입신청 하고 이사 준비중인 신혼부부

요즘엔 임대차 시장에서 전세 계약 시 보증보험은 반드시 필수적인 요소로 자리 잡고 있습니다. 아파트 같은 경우는 대부분 무난하게 보증보험이 가입이 되는 경우가 많지만 다세대주택(빌라), 오피스텔, 다가구주택 등 비아파트 같은 경우는 보증보험이 가입이 안 되는 경우가 많습니다. 소비자들은 의아해하죠. "예전에는 가입이 됐었는대 왜 지금은 안 되나요?" 혹은 "아파트도 꼭 가입을 해야 하나요?" 등 중개업을 하다 보면 생기는 소비자의 궁금증을 풀어드리고 전세보증보험 가입 절차, 가입 방법과 종류, 거절되는 사유등을 알려드리고자 합니다. 

 

그리고 한 가지 참고하셔야 할 부분이 있습니다. 많은 분들이 명칭을 '전세보증보험'으로 부르지만 원래는 '전세보증금 반환보증'이 정확한 명칭입니다. 편의상 '전세보증보험'으로 칭하고 설명을 시작하겠습니다.

전세보증보험 가입 방법과 종류

전세보증보험 가입은 크게 두 가지 종류로 나누어집니다.

1. 임차인이 직접 가입하는 전세보증보험

보통 은행에서 전세자금 대출을 받을 때 주택도시보증공사(HUG)로 보증서를 발급받아 전세대출을 받을 경우 은행에서 자동으로 가입이 돼서 편리합니다. 이사하는 날(잔금날) 때 은행에서 보증료(보험료)를 자동으로 출금해 가서 매우 편리합니다. 하지만 서울보증(SGI)이나 한국주택금융공사(HF) 같은 경우는 전세대출을 받은 후 직접 전세보증보험을 가입 신청 해야 하기 때문에 많은 사람들이 주택도시보증공사 보증서를 받아 전세대출을 받는 걸 선호합니다.

2. 임대인이 가입시켜 주는 임대보증보험

임대인이 직접 가입을 시켜주는 방법도 있습니다 이는 임대인이 '등록임대사업자'로서 나라에서 정해준 요건에 맞춰 임대를 해주고 보증보험을 가입시켜 줄 의무가 있기 때문에 그렇습니다. 단 임대인이 직접 가입시켜 주는 임대보증 보험 같은 경우는 100% 보증이 아닌 일부보증인 경우가 있으니 부동산계약서를 작성할 때 특약에 반드시 " "임대인(또는 임차인)은 본 임대차 계약의 보증금 전액에 대해 [전세보증금 반환보증] 또는 [임대보증금 보증] 가입이 가능한 조건으로 계약한다. 만약 보증기관의 심사 결과 보증보험 가입이 거절되거나 불가한 것으로 확인될 경우, 본 계약은 별도의 위약금 없이 즉시 해제(또는 무효로)하며, 임대인은 임차인에게 지급받은 계약금(및 보증금) 전액을 즉시 반환하기로 한다."라는 특약이 들어가는 게 안전합니다.

특약에 관한 사항은 아래 링크에 정리해 놨습니다.

전세계약 시 특약사항 작성 팁, 이유, 위반시 대처

전세보증보험 가입 시 팁

위 내용처럼 전세보증 보험과 임대보증보험은 가입 주체가 다르기 때문에 가입 절차도 다릅니다. 임차인이 가입하는 전세보증보험은 되도록이면 주택도시보증공사(HUG)에서 보증하는 전세대출 상품으로 대출 신청 시 자동으로 가입이 되기 때문에 임차인이 보증료를 준비하는 것 말고는 구체적으로 접수해야 할 건 없습니다. 그리고 서울보증(SGI)이나 한국주택금융공사(HF) 전세대출을 받더라도 주택도시보증공사(HUG)의 '전세보증금 반환보증'에 별도로 가입할 수 있습니다.

1. 가입 자격 및 조건 확인하기 : 신청 기한은 임대차계약 기간이 2년이라면 1년 이내에 신청하셔야 합니다.
2. 잔금 전 확정일자를 받고 잔금 후 전입신고를 하고 난 뒤 효력이 발생합니다. 물론 신청은 입주 전에도 할 수 있으나 실제 효력 발생은 확정일자/전입신고를 완료한 후 발생합니다.
3. 반드시 주택도시보증공사에 찾아갈 필요하는 없습니다 가입 위탁은행이 있으니 자세한 건 주택도시보증공사 홈페이지에서 확인 바랍니다. 
4. 심사 및 보증료 납부/보증서 발급 : 이후 승인이 완료되면 보증료 납부 안내문이 문자나 알림톡으로 옵니다. 보증서가 발급 완료 되면 반드시 다운로드하여 놓으세요
5. 임대인이 등록임대사업자라면 보증료의 25%만 임차인이 부담하고 나머지 75%는 임대인이 부담합니다. 보증료 영수증, 보증서를 출력하거나 이미지로 저장해 놨다가 반드시 임대인께 전달해 주세요 
6. 대부분 잘 모르시는 중요한 팁입니다. 바로 보증서 발급 완료 후, 관할 구청/시청에 청년 및 신혼부부 전세보증금 보증료 지원을 신청하시면 이미 납부한 보증료를 최대 30만 원까지 환급받을 수 있으니 반드시 알아보시길 바랍니다. 아래는 서울시 기준 안내입니다.

전세보증금 반환보증 보증료 지원 | 주거복지 사업 | 주거 정책 | 서울주거포털

전세보증보험이 가입 거절되는 사유

제 경험상 임대보증보험은 대부분 가입이 되지만 임차인이 직접 가입하는 전세보증보험은 가입이 반려되는 경우가 종종 있습니다. 

1. 주택 가격 및 보증금 조건 미달 : 가장 흔한 사유입니다. 보통 이런 경우는 해당 집을 중개한 중개사 역량을 의심할 수밖에 없는대요. 통상적인 경우엔 공인중개사가 해당 집을 계약하기 전에 이 집이 주택가격 대비 보증금이 적절한 수준인가를 공동주택가격, 개별주택 가격을 보고 계산한 뒤 계약을 하지만 이를 무시한 채 계약서만 작성하고 은행부터 가보라는 경우 때문에 종종 발생하곤 합니다.
2. 미등기/위반건축물/권리 침해 사항 존재하는 사항(가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정, 임차권등기 등 설정) 마지막으로 주거용이 아닌 근린생활시설입니다. 보통 줄임 말고 '근생'이라고 부르기도 합니다 한마디로 상가용도인대 불법으로 주거용으로 개조해 사용하는 것입니다. 
3. 공인중개사 없는 1:1 직거래 시 영수증 (계좌이체 내역)이나 전자계약을 이용하지 않을 시 반려될 수 있습니다.
4. 임대인의 신용도 문제 : 흔치 않은 사유입니다. 한마디로 주택도시보증공사 측에 블랙리스트(신용불량)로 등록되어 있는 경우 가입이 불가할 수 있습니다.
5. 마지막으로 법인 임대인이면서 주택매매업/임대업 등록이 안되어 있거나 청산/폐업절차에 들어간 보험 가입이 안될 수 있습니다.

전세보증보험 가입 방법과 종류, 가입 시 팁, 거절되는 사유를 알아봤습니다

제 경험이 녹아든 이야기를 해봤습니다. 많은 도움 되시길 바랍니다.