등기부등본 열람방법, 보는 방법, 실무 팁

부동산 공부를 하는 직장인

우리가 살면서 매매, 교환, 임대차 등 부동산 거래를 하는 경우가 생각보다 많지는 않습니다. 그렇기에 대부분의 분들이 공인중개사에게 중개의뢰를 하고 거래를 하는 것입니다. 하지만 기본적으로 거래 당사자 중 매수인 혹은 임차인은 등기부 등본을 보실 줄 알아야 합니다. 대부분의 중개인들은 선량한 주의의무를 가지고 업무에 임하지만 정말 극소수의 악의를 가진 중개업자들 혹은 매도인, 임대인이 있기 때문에 최소한의 부동산 지식은 갖추고 주의를 하셔야 합니다. 오늘은 기본부터 실전에서 이용할 수 있는 팁 등을 알려드리고자 합니다. 

등기부등본 열람방법

1. 간편 검색 클릭

검색창에 인터넷 등기소를 검색하면 사이트가 나옵니다. (해당 주소는 링크를 통해 하단에 남겨드리겠습니다) 회원가입 후 로그인을 합니다. 중앙에서 왼쪽에 부동산 열람, 발급을 클릭합니다. 주소를 입력하고 검색을 하시면 되는데 중간에 "집합건물", "토지", "건물" 체크란이 있을 겁니다. 집합건물은 아파트, 다세대주택(빌라), 오피스텔 같은 구분등기가 되어있는 부동산을 말합니다. 토지나 건물은 그 외에 검색할 수 있는 부동산을 뜻합니다. 잘 모르겠다 싶으시면 그냥 "전체"를 클릭하셔도 됩니다. 마지막으로 "시/도"를 선택해 줍니다. 참고로 주소를 입력할 때 예)"삼성동 111-1 101호" 이런 식으로 호수까지 입력하셔도 됩니다. 검색을 누르면 결과가 나오고 내가 신청하고 싶은 호실이나 건물 혹은 토지를 클릭하고 다음으로 클릭합니다. 그리고 한번 더 다음을 클릭하면 됩니다.

2. 용도 및 추가사항 선택

여기서 보면 열람 혹은 발급이 있습니다. 전자발급전송은 특별한 경우에만 해당되고 대부분의 부동산 계약이나 참고용으로는 열람이나 발급을 합니다. 차이점은 아래와 같습니다.

구분	등기사항증명서 열람	등기사항증명서 발급
수수료	700원	1,000원
법적 효력	없음 (단순 참고용)	있음 (공적 증명 문서)
출력물 표시	'열람용' 워터마크 표시	'발급용' 및 진위확인 바코드 표시
주요 용도	개인 공부, 계약 전 사전 권리분석, 단순 집주인 확인	은행 대출 신청, 관공서 제출, 부동산 계약서 첨부용

참고로 한국 민법상 부동산 등기부등본에는 '공신력(公信力)'이 없습니다. 다만 하단에 위·변조 방지용 2D 바코드와 발급확인번호가 포함되어 있어, 제출받은 기관이 대법원 시스템에서 '진짜 국가가 발행한 원본 서류'임을 공식적으로 확인할 수 있습니다. 대부분 열람으로 많이들 이용하십니다. 저 또한 업무에서 특별한 경우를 제외한다면 열람으로 이용합니다. 

공동담보/전세목록, 매매목록 체크란이 보이실 겁니다. 
1. 공동담보 : 은행에서 대출을 받을 때, 부동산 1개의 가치가 부족하여 여러 개의 부동산을 묶어서 하나의 담보로 제공한 목록입니다.
2. 전세목록 : 한 건물 안에 2개 이상의 임차권/전세권이 설정되거나, 건물의 일부분(예: 단독주택의 2층 일부 등)에 전세권을 설정할 때 대상 범위를 도면이나 목록으로 명시해 둔 서류입니다.
3. 매매목록 : 부동산 2개 이상을 한 번에 매매하거나, 1개이더라도 매도인/매수인이 여러 명(공유)인 거래 시 거래 금액과 대상 목록을 정리해 둔 서류입니다. (2006년 부동산 실거래가 신고제 도입 이후 생성)

2. 등기기록유형 선택

 반드시 "전부"로 체크 후 "말소사항포함"으로 열람이나 발급하시길 바랍니다. 자세한 내용은 실무 팁에서 소개해 드리겠습니다.

 그리고 다음 클릭하게 되면 특정인 공개나 미공개 중 미공개를 클릭하시면 됩니다. 그리고 결제한 후 PDF나 프린트 출력으로 받아보시면 되겠습니다. 

등기부등본 보는 방법

1. 표제부 (부동산의 물리적 신분증) 부동산의 외형적인 스펙과 소재지를 나타내는 파트입니다. 계약하려는 집의 실제 주소와 서류상 주소가 일치하는지 확인할 때 봅니다.
2. 갑구 (소유권에 관한 사항) 이 집의 진짜 주인(소유자)이 누구인지, 소유권에 문제가 생길 가능성이 있는지 확인하는 파트입니다.
3. 을구 (소유권 이외의 권리) 소유권을 제외한 돈 관련 채권·채무 관계를 보여주는 파트입니다. 내 보증금을 위협할 수 있는 선순위 빚이 얼마인지 파악할 때 가장 중요하게 봅니다.

갑구를 보시게 되면 계약당시에 소유주의 신분증을 확인 후 갑구의 소유주와 동일한지 확인합니다. 만약 소유주가 법인회사 혹은 신탁회사일 때는?, 아래 "법인회사, 신탁회사와 계약 시 주의사항, 특약사항" 포스팅을 참고해 주시길 바랍니다. 또한 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등이 있는지도 갑구에서 확인이 가능하니 반드시 확인하셔야 합니다.
그리고 간혹 소유자가 민간임대주택 사업자로 등록이 되어있는 경우도 있습니다. 이는 입주하게 되는 임차인의 권리를 보호하기 위해 고시하는 거라 천천히 내용을 읽어보시면 됩니다.

법인회사,신탁회사와 계약 시 주의사항, 특약사항

을구를 보시게 되면 이제 "소유권 이외의 권리에 관한 사항"이 나옵니다. 근저당권(집주인의 대출금), 전세권, 임차권등기명령 등이 여기에 표기되니 꼭 참고하시길 바랍니다. 전세권은 지금 거주하고 있는 임차인이 설정해 놓은 내용입니다. 추후 퇴거 시 말소하는 조건등을 특약에 반드시 넣어야 합니다. "임차권등기명령"은 여러 가지 이유로 현 임차인이 설정을 한 것인데 저의 경험상 이런 집은 계약하지 않는 게 좋습니다. 

공인중개사의 실무 팁

우선 등기부등본의 정확한 명칭은 "등기사항전부증명서"입니다. 우리가 편의를 위해 "등기부등본"이라고들 많이 이야기합니다. 어떤 사람은 등기부등본 어떤 사람은 등기사항전부증명서 라고 하는데 같은 말입니다. 

등기부등본을 열람할 때 "말소사항포함"으로 열람하는 이유는 현재 임대인 혹은 매도인이 과거 해당 부동산에 어떤 권리관계를 설정했었고 또 언제 지워졌는지 확인하기 위함입니다. 

예를 들어 임대차 계약 시 현재는 말소되어 없어졌지만 과거 임대인이 세금 체납으로 인하여 해당 주택에 압류가 걸렸었거나 대부업체 등에 근저당이 설정이 되어있었다면 당장은 해당 권리관계가 말소되어 위험하진 않겠지만 추후 비슷한 문제로 또다시 설정이 될 수 있는 부분이라 주의가 필요합니다. 

또한 매매계약 시 과거 근저당이 설정되어 있었지만 현재는 상환되어 말소가 된 경우가 있습니다. 예전에 뉴스에서도 다루어진 사례가 있어 소개해드리고자 합니다. 

 

1. 사건의 전말

상황: 집주인(A)이 위조서류(은행의 해지증서, 인감증명서 등)를 작성하여 등기소에 제출했고, 담당 등기공무원이 이를 간파하지 못해 C은행의 근저당권이 원인무효로 말소되었습니다.

매매: 아무것도 모르는 매수인(B)은 '근저당이 없는 깨끗한 집'으로 표기된 등기부등본을 신뢰하고 정가에 집을 매수하였습니다.

결과: 뒤늦게 이를 알게 된 C은행이 "원인 없이 불법 말소된 근저당권을 다시 살려내라(근저당권말소 회복등기 청구)"는 소송을 냈고, 대법원은 C은행의 손을 들어주었습니다.

 

2. 대법원이 매수인(B)을 패소시킨 이유 한국 민법은 부동산 등기부등본의 '공신력(公信力)'을 인정하지 않기 때문입니다.

원인무효 등기: 위조서류로 말소된 등기는 처음부터 효력이 없는 '무효'입니다. 따라서 법적으로 C은행의 근저당권은 계속 살아있는 상태입니다.

진정한 권리자 보호: 법원은 아무런 과실 없이 빚을 떼인 진짜 권리자(C은행)를 우선하여 보호합니다.

매수인(B)의 억울함: 매수인이 아무리 등기부등본을 믿고 선의(모르고)로 거래했더라도, 국가가 등기부의 진위까지 100% 보장해주지는 않는다는 원칙 때문에 B 씨는 경매를 당하지 않으려면 A 씨의 빚을 대신 갚거나 집을 내놓아야 했습니다.

 

이상 등기부등본 열람방법, 보는 방법, 실무 팁등

저의 그동안 경험이 녹아든 포스팅을 마치겠습니다.