부동산 직거래를 하는 이유, 주의사항, 계약후 해야 할 일

임대차 계약을 직거래로 하는 도중 불안한 신혼부부

요즘엔 부동산 직거래 플랫폼이 많이 나와있는데요, 저 또한 참고용으로 많이 찾아보고 있습니다. 제가 부동산중개인 일을 하다 보니 주변 지인, 친척, 부모, 형제들에게 부동산 관련 문의를 종종 받곤 합니다. 최근엔 매매, 임대차 가격이 많이 올라서 최근 부동산 가격 상승과 함께 중개 수수료를 아끼기 위해 부동산 직거래를 선택하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 하지만, 부동산 거래는 고액의 자금이 오가고 복잡한 법률관계가 얽혀 있어 전문적인 지식 없이 직거래를 진행할 경우 예상치 못한 위험에 처할 수 있습니다.  개인끼리 거래 시 매도인이나 임대인이 처음부터 상대방을 기망할 생각으로 접근하는 경우도 있기 때문입니다. 오늘은 부동산 직거래를 하는 이유, 주의사항, 계약후 해야 할 일을 알아보고자 합니다.

부동산 직거래를 하는 이유

임대인이 직거래로 부동산을 내놓는 경우는 단순히 중개 수수료 때문이 아닙니다. 보통 임대인은 본인이 부동산 전문가라고 할지라도 주변 시세에 맞춰 전세나 월세 가격을 책정하는 경우가 많기 때문에 주변에 있는 공인중개사 사무소를 탐방 다니며 시세를 취합하고 내놓거나 평소에 맡기던 공인중개사 사무소에 전적으로 맡기는 경우가 많습니다.

하지만 중개업소를 거치지 않고 직거래를 내놓는 경우는 보통 두 가지 이유가 있습니다.

1. 집이 계약이 잘 안 되는 경우

중개업소에 해당 매물을 내놓으면 적정 가격이면서 집 상태가 좋다면 중개업소는 경쟁 중개업소 보다 빨리 계약을 성사시키기 위해 앞다퉈 광고를 시작하고 손님을 유치하는데, 시세보다 높은 가격에 내놓은 집 경우는 신경을 덜 쓰는 경향이 있습니다. 그럼 자연스럽게 해당 집은 계약이 잘 이루어지지 않을 테고 자연스럽게 임대인 본인이 직접 나서서 직거래 시장에 내놓는 경우가 많습니다.

2. 거주 중인 임차인 본인이 직접 내놓는 경우

임차인 본인의 임대차 계약 만기가 아직 한참 남았지만 임차인 본인의 사정으로 인하여 부득이하게 중도퇴실을 해야 하는 경우입니다. 중도퇴실 시 중계수수료를 내야 하니 그걸 아끼기 위해서 직거래로 내놓는 경우가 있습니다.

주의사항

1. 철저한 권리 분석: 계약 전, 등기부등본 원본을 직접 대조하여 실제 소유자(임대인)의 신분을 확인해야 합니다. 또한 근저당 설정, 압류, 가압류, 가등기 등 거래를 위협하는 선순위 채권이나 권리 관계를 꼼꼼히 분석해야 합니다. 사회초년생이나 자취생이라면 건축물대장을 통해 위반건축물 여부도 확인하는 것이 좋습니다.
2. 본인 확인 및 계약: 반드시 신분증(주민등록증, 면허증) 진위 확인(정부 24)을 거쳐 실제 소유자와 직접 계약서를 작성해야 합니다. 대리인과 계약 시 위임장과 인감증명서를 요구해야 하며, 대리인 신분증도 함께 확인해야 합니다.
3. 보증금 입금 및 영수증: 계약금 및 잔금은 반드시 집주인 명의 계좌로만 입금해야 합니다. 영수증은 계좌 이체 내역으로 대체 가능하지만, 현금 지급 시 반드시 소유주의 서명이 있는 영수증을 받아야 합니다.
4. 전입신고 및 확정일자: 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 갖추어 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이는 보증금을 지키는 가장 기본적인 안전장치입니다.
5. 직거래는 전세대출에 제한적일 수 있습니다. 반드시 사전에 은행을 방문하여 직거래 시 전세대출 상담을 받으시길 권장합니다.
6. 직거래 필수 안전 특약: 보증금이 클수록 되도록이면 직거래는 피하는 게 좋겠지만 그럼에도 불구하고 직거래로 계약을 해야 한다면 안전을 보장하는 특약을 반드시 넣어야 합니다. 특약에 관한 사항은 아래 포스팅을 참고하시면 좋습니다 

전세계약 시 특약사항 작성 팁, 이유, 위반시 대처

계약후 해야 할 일

1. 확정일자/임대차신고 

확정일자를 받으며 동시에 임대차 신고도 같이 하셔야 합니다. 임대차 신고는 최근에 생긴 제도로 확정일자 받을 때 같이 신고해 달라고 하시면 됩니다. 임대인이 대신 신고해도 가능합니다.

2. 임대인과 만나서 잔금 입금

퇴거하는 임차인이 집 내부에 짐을 다 정리하여 비워주면 임대인과 입주할 임차인은 현상태를 확인하고 가구나 짐들에 가려서 보이지 않았던 하자등을 체크합니다. 그리고 입주할 임차인은 계약금을 제외한 나머지 잔금을 입금하고 임대인은 입금된 내역을 확인하는 즉시 퇴거하는 임차인에게 보증금을 입금시켜줘야 합니다. 퇴거하는 임차인은 보증금을 반환받은걸 확인 후 집 비밀번호 등을 교부하며 점유권을 입주하는 임차인에게 넘겨줍니다. 이 과정이 당연하면서도 중요한 게 중간에 임대인이 다른 장소에서 입주하는 임차인에게 보증금을 받고 잠적을 하거나 집 내부 하자여부를 제대로 체크하지 않고 추후 분쟁이 생기는 경우가 있습니다.

3. 잔금날 등기부등본 반드시 확인

잔금을 입금하는 날(이사하는 날)에 반드시 등기부등본을 열람 혹은 발급하여 계약할 때 당시 등기부등본과 권리변동 없이 일치하는지 체크하셔야 합니다. 만약 계약당시와 다르게 임대인이 바뀌거나 새로운 권리관계가 발생할 경우(압류, 가압류, 임차권등기명령, 전세권 등) 보증보험 가입도 어려워지고 계약위반 사항이기 때문에 계약을 해제해야 하는 상황까지 발생할 수 있습니다.

4. 공과금 / 관리비 정산 확인

보통 중개업자를 통해 계약을 했다면 중개업자가 사전에 공과금, 관리비를 정산하여 입주하는 임차인에게 교부를 하겠으나 직거래 시엔 퇴거하는 임차인 혹은 임대인이 직접 공과금 정산을 하여 정산 내역을 들어오는 임차인에게 교부하여야 합니다. 추후 공과금 문제로 다툼이 생길 시 계량기 숫자를 확인이 어려워 분쟁이 생길 수 있습니다. 

5. 반드시 전입신고를 하셔야 합니다.

전입신고를 해야 대항력이 생겨 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

보증금이 최우선 변제금액을 넘어간다면 전세금 반환보증 보험에 가입하시길 추천드립니다.

이렇게 포스팅하고 보니 마지막에 "계약후 해야 할 일"은 공인중개사가 해야 할 일을 쭉 나열한 것 같습니다.

이상 부동산 직거래를 하는 이유, 주의사항, 계약후 해야 할 일에 대해서 포스팅을 마치겠습니다

많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.