임대인의 대리인과 계약, 이중계약의 특징, 사기 사례

대리인과 계약후 사기를 인지하고 경찰서로 출석한 청년

이중계약은 실제로는 임차인들이 알기 어려운 주제 중 하나입니다. 특히 대리인 위임장을 악용한 이중계약 수법은 사회 초년생이나 부동산 거래 경험이 적은 임차인을 완벽히 속이기 위해 정교하게 기획됩니다. 오늘은 임대인의 대리인과 계약, 이중계약의 특징, 사기 사례 등을 알아보겠습니다.

임대인의 대리인과 계약

부동산 계약을 하다 보면 간혹 임대인의 사정으로 인해서 대리인을 내세워 부동산 계약을 체결하는 경우가 종종 있습니다. 대리인과 계약을 한다고 해서 위험한 건 아닙니다. 대리인과의 계약을 체결할 때 반드시 확인해야 할 사항만 꼼꼼히 체크가 됐다면 대리인과 계약도 가능합니다. 확인사항은 아래와 같습니다. 

1. 인감증명서 확인 (발급일자 체크)

• 임대인의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서(최근 3개월 이내 발급분)를 요구해야 합니다. 주의해야 할 점은 인감증명서는 반드시 "본인 발급용"으로 발급받아야 합니다. 대리인이 대리해서 인감증명서를 발급한 건 의미가 없습니다. 위임장에 찍힌 도장과 인감증명서의 도장이 일치하는지 직접 대조해야 합니다. 비슷하게 도장을 제작한다면 100% 확인하긴 어렵지만 그래도 확인을 해야 안전합니다.

2. 위임장 내용의 구체성 확인

• 위임장에 계약 목적물 주소, 위임 범위(전세/월세 구분), 대리인 인적사항이 명확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 대리인의 인적사항과 대리인의 신분증도 반드시 확인해야 합니다. 월세 위임장을 가지고 전세 계약을 체결하는 식의 이중계약 사기가 대표적인 사례로써, 전세권 체결 권한이 명시되어 있는지 반드시 체크해야 합니다. 

3. 임대인과 직접 통화 및 신원 확인

• 계약 당일, 대리인 앞에서 임대인과 직접 전화나 영상통화를 진행하는 게 좋습니다. 저의 경험상 임대인이 해외에 있어 시차 때문에 통화가 어렵다면 사전에 공인중개사를 통해 약속을 잡고 계약을 하는 게 좋습니다. 집주인 신분증, 계좌번호, 계약 조건(보증금, 월세, 전세 여부)을 직접 말로 확인하고 통화 내용을 녹음해 두는 것이 안전합니다. 

4. 보증금은 반드시 임대인 계좌로 송금

• 보증금, 계약금, 잔금은 절대로 대리인 계좌나 공인중개사 계좌로 입금하면 안 됩니다. (제일 중요합니다) 반드시 부동산 등기부등본상 소유자(임대인) 명의의 계좌로만 송금해야 추후 문제가 발생해도 임대인에게 직접 청구를 할 수 있습니다. 대리인에게 송금하고 잠적을 한다면 추후에 그 대리인을 검거하더라도 내 보증금을 다시 찾기란 어려울 수 있습니다.

이중계약의 특징

• 집주인과의 소통 차단: 대리인은 "건물주가 해외에 있다", "고령이라 연락이 어렵다"는 핑계로 임차인이 임대인과 직접 통화하거나 대면하는 것을 철저히 막습니다. 물론 위 사정이 사실일 수 있습니다. 하지만 부동산 같은 고액의 자산을 전화 한 통도 못할 정도로 사전에 소통을 차단하는 행동은 반드시 의심해 볼 만합니다. 
• 대리인 계좌로 입금 유도: 보증금을 임대인 계좌가 아닌 대리인 개인 계좌나 관리업체 계좌 혹은 공인중개사, 중개보조원 계좌로 입금하도록 유도합니다. 
• 포괄적 위임장 악용: 위임장에 '부동산 계약에 관한 일체의 권한'처럼 범위가 모호하게 적힌 점을 악용하여 월세 위임장으로 전세 계약을 체결합니다. 물론 전세계약을 체결하고 계약금 혹은 보증금 전액을 해당 계약을 진행한 대리인이나 공인중개사 계좌로 받는 경우입니다. 그래서 보증금 및 계약금 등은 임대인(소유자)의 계좌로 입금해야 하는 것입니다. 

실제 이중계약 사기 사례

1. 대학가 이중계약 전세사기 사건

1. 내용: 지역 공인중개사가 건물주로부터 "월세 계약을 진행해 달라"는 위임장과 인감증명서를 받았습니다. 중개사는 이 위임장을 대학생 세입자들에게 보여주며 전세 권한까지 위임받은 것처럼 속였습니다.
2. 수법: 세입자들과 전세 계약(보증금 5,000만~1억 원 상당)을 체결한 후 보증금을 중개사 본인 계좌로 받았습니다. 집주인에게는 가짜 월세 계약서를 제출하며 매달 월세를 대납해 의심을 피했습니다.
3. 결과: 수십 명의 대학생과 청년 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처했고, 해당 중개사는 형사 처벌을 받았습니다.

위 사례를 반드시 숙지하시고 비슷한 느낌으로 거래를 종용한다면 그 자리를 박차고 나와 다른 중개업소에 방문하시길 권하겠습니다. 우리가 흔히 착각하는 것 중 하나가 바로 "관례"입니다. 관례는 말 그대로 관례이지 법보다 우선할 수 없습니다. 정상적으로 중개업을 영위하는 중개업자라면 임대인명의로 입금해야 할 계약금 보증금 월세 등을 중개업자 혹은 대리인 본인 계좌로 받지 않습니다. 반드시 조심하셔야 할 단어 "이 지역의 관례입니다" 이 말에 속지 마시길 바랍니다. 

 

또 다른 전세사기의 유형에 대해서 궁금하다면

아래 포스팅을 참고해 주세요

전세사기 구분법, 피해를 보았을 때 대처법, 공인중개사의 팁

이상 임대인의 대리인과 계약, 이중계약의 특징, 사기 사례 포스팅을 정리하겠습니다.

많은 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.