전세사기 구분법, 피해를 보았을 때 대처법, 공인중개사의 팁

전세사기를 당해 피해를 받고 있는 사람들이 많아지고 있습니다.

제가 중개사 일을 처음 시작한 11년 전에도 전세사기가 있었지만 최근 4년 사이 부동산 가격이 급등과 폭락을 반복하며 전세사기 피해가 지속되면서 계약 전 예방법과 피해 발생 시 대처법을 숙지하는 것이 무엇보다 중요해졌습니다. 안전한 보증금 지키기를 위해 전세사기 구분법부터 이미 피해를 입었을 때의 대처법, 그리고 현직 공인중개사의 팁을 공유해 드리고자 합니다.

전세사기 구분법

1. 입주 후 임대인이 바뀌는 경우

• 입주 후 임대인이 바뀐다고 해서 무조건 전세사기라고 볼 수는 없습니다. 하지만 임대인 변경 후 등기부등본을 확인했을 때 '국세 체납으로 인한 압류'가 걸려 있다면 전세사기일 확률이 매우 높습니다. 저 또한 실제로 임대차 계약 후 몇 주 뒤 임차인에게 연락이 온 적이 있습니다. 임대인과 연락이 닿지 않는다 하여 등기부등본을 열람해 보니, 중개사인 저나 임차인이 모르는 사이 집주인이 바뀌어 있었고 이미 압류까지 걸려 있던 상황이었습니다.
• 요즘은 관련 법이 강화되어 이러한 유형의 전세사기는 많이 줄어들었습니다. 하지만 나도 모르는 사이에 임대인이 변경될 수 있으므로, 1년에 1~2번씩은 선제적으로 등기부등본을 열람하여 확인하는 것이 경험상 선제적으로 법적 대응할 수 있는 시간을 벌 수 있어서 추천드리는 방법입니다. 아무것도 모르고 있다가 경매 집행 개시 우편물을 받았을 때 눈앞이 깜깜하니깐요..

2. 은행 근저당이 설정된 경우

• 입주할 집에 은행 근저당이 설정되어 있다면 '근저당 말소 조건'의 계약인지 반드시 확인해야 합니다. 주택 유형에 따라 확인해야 할 핵심 포인트가 다릅니다.
• 아파트·오피스텔·다세대주택 (집합건물): 잔금 지급과 동시에 근저당을 말소하는 조건인지 계약서 특약으로 명시해야 합니다. 저의 경험상 아파트 같은 경우는 대부분 매매가격의 50~60% 수준으로 전세 가격이 형성되어있다 보니 집 시세 대비 과도한 근저당 설정이 아니라면 상관없긴 합니다. 하지만 오피스텔, 다세대 주택은 근저당을 말소하는 조건이 필수적으로 특약에 명시되어야 합니다.
• 단독·다중·다가구주택: 개별 주택 가격 대비 '선순위 임차보증금'과 '근저당'이 과도하게 설정되어 있는지 공인중개사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 또한 반드시 계약 시 교부받게 되는 '중개대상물 확인설명서' 10번에 있는 실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항에 선순위 임차보증금 내역을 반드시 적시해야 합니다. 그래야 추후 법적 분쟁이 일어났을 때 보다 유리한 위치에서 대응이 가능합니다.

피해를 보았을 때 대처법

1. 보증보험에 가입을 했을 때

• 전세보증보험에 가입이 되어 있다면 침착하게 주택도시보증공사에 연락하여 보증보험 사용에 필요한  서류를 준비하고 만기가 도래될 때까지 주택도시보증공사가 안내해 주는 기한 내에 서류를 접수하고 보증금을 받아 퇴거하는 방법이 있습니다. 제가 중개를 하다 보니 가끔 전세사기를 당하시고 보증보험을 사용하여 다시 집을 구하러 오시는 손님들이 계시는데 보증금을 받을 수 있다는 통보를 받기 전까지 기다리는 시간이 많이 힘들다고 하셨지만 대부분 보증금을 무사히 받고 퇴거할 수 있다고 하셨습니다.

2. 보증보험에 가입이 안 됐을 때

• 전세보증보험에 가입이 되어있지 않다면 대항력이 유지되어 있다는 전제하에 법원에서 경매 개시 후 설정하는 '배당요구 종기일' 이내에 배당요구를 신청하면 경매 낙찰대금에서 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 배당요구를 했지만 배당받지 못한 잔여 보증금이 있다면, 새 낙찰자(낙찰인)에게 보증금 반환을 청구하고 거주를 유지할 수 있습니다.
• 사실 이 방법은 보증보험을 사용하여 나오는 방법보다 훨씬 더 오랜 시간이 걸리고 빌라나 오피스텔 같은 경우는 임차인 스스로 낙찰받는 경우가 많습니다. 즉 내가 살고 있는 집을 경매로 낙찰받아 집 주인 되어 추후 매매로 탈출하는 전략인 것입니다.

공인중개사의 팁

1. 말소사항 포함으로 등기부 열람

• 등기부 등본을 열람할 때 반드시 "현재 유효사항"이 아닌 "말소사항 포함"으로 열람하셔서 현 소유주가 과거에 압류나 체납 가압류 등 사실이 있는지 확인하셔야 합니다.
• 제 경험상으로는 거의 파산직전이나 정말 돈이 없는대 무리하게 부동산 투자를 하신 임대인들이 세금을 못 내서 체납했다가 다른 곳에서 돈을 빌려 메꿔가며 돌려 막다가 결국엔 파산하여 자포자기하는 심정으로 짐작하는 경우도 봤었습니다. 대부분의 중개인, 임차인들은 "말소사항 포함"으로 등기부 등본을 열람하지 않지만 반드시 해당 주택의 과거까지 확인하시고 계약하시는 편을 적극 추천드립니다.

2. 안심전세 앱 설치 및 활용

• 두 번째로 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱을 설치하여 활용하는 것입니다. 이 앱은 저도 실무적으로 자주 사용하는 아주 유용한 앱입니다. 대표적인 기능으로는 아래와 같습니다.

1. 임대인이 이전에 보증금을 제때 갚지 않아 HUG가 대신 갚아준 이력 등으로 인해 보증보험 가입이 제한된 사람인지 확인.
2. 과거 채무변제 이력 및 전세보증 사고 이력
3. 국세 및 지방세 체납 여부

전세 사기는 아닌 거 같지만 임대인이 보증금 반환에 소극적인 모습을 보인다면?

임대인과 큰 분쟁 없이 원활한 해결을 원한다면 아래 포스팅을 참고해 주세요 

전세보증금 반환요구 팁, 임대인과 협상, 최후의 수단

 

이상 전세사기 구분법, 피해를 보았을 때 대처법, 공인중개사의 팁을 공유해 봤습니다.