전세자금대출 종류, 주택 종류, 은행 심사 팁

전세대출이 정말 어려운 사회초년생과 신혼부부 입니다.

 

요즘 전세자금 대출 문턱이 많이 높아졌습니다. 이전엔 소득이 적은 학생, 프리랜서, 사업자도 원활하게 대출이 나왔지만 정부 규제로인해 대출 조건이 많이 높아졌고 한도도 낮아졌습니다. 심지어 은행 재원이 일찍 고갈되어 대출이 일시적으로 아예 불가능한 은행도 생기고 있습니다. 신혼부부나 사회 초년생이 접근하기 쉽게 전세자금 대출 종류와 가능한 주택 종류 그리고 은행 심사 팁까지 준비해 봤습니다.

전세자금대출 종류

전세자금 대출은 크게 두 가지로 나뉩니다. 정부 지원 전세자금 대출 (주택도시기금)과 시중은행 일반 전세자금이 있습니다. 제가 실제로 실무를 보다 보면 신혼부부나 사회 초년생은 대부분 금리가 저렴한 주택도시기금을 많이 이용하고 그중 주택이 있거나 소득이 높은 경우엔 시중은행 일반 전세자금 대출을 많이 이용합니다. 개인의 소득, 대출금액, 자녀유무 등에 따라서 금리가 달라지긴 하지만 보통 주택도시기금 대출은 1.5%~3.5% 사이로 매우 저렴한 편이며 일반 전세자금대출은 2026년 3분기 기준 3.5%~4.8%으로 주택도시기금 대출보다는 비싼 편이지만 원하는 만큼 대출을 더 받을 수 있어 고소득자에게 유리한 상품이 많습니다.

1. 정부 지원 기금 전세자금 대출

무주택 서민, 신혼부부, 청년 등을 대상으로 하며 금리가 낮지만 소득 및 자산 요건이 엄격합니다. 그리고 주택도시기금 대출 상품은 취급하는 1 금융권 은행 어떤 곳을 가더라도 정부에서 정한 금리대로 대출을 해주기 때문에 조건이 똑같습니다 

• 버팀목전세자금대출: 대표적인 서민용 상품으로 부부합산 연 소득 5천만 원 이하(신혼부부, 다자녀 등은 요건 완화) 무주택 세대주 대상
• 신혼부부전용 전세자금대출: 결혼 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정인 신혼부부 대상으로 우대 금리 적용
• 청년전용 버팀목전세자금대출: 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하 단독세대주를 위한 청년 전용 대출
• 중소기업 취업청년(중기청) 전세자금대출: 중소·중견기업 재직 청년 대상 (낮은 금리로 인기 높은 상품)

2. 일반 전세자금 대출

보증기관 (SGI서울보증, HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사)에 따라 한도와 조건이 달라지며, 소득 제한이 적고 한도가 높은 편입니다. 즉 은행마다 조건도 다 다릅니다. 예전에는 HF는 주택의 가격보단 임차인의 소득을 주로 봤었고 HUG는 반대로 임차인의 소득보단 주택의 가격을 엄격하게 봐서 서로 장단점이 있었지만 정부 규제로 HF나 HUG 둘 다 주택의 가격과 임차인의 소득을 보게끔 바뀌서 사실상 큰 차이점이 없어졌습니다. 

대출 가능한 주택 종류

1. 대출이 가능한 주택 종류

• 아파트: 가장 걸림돌 없이 대출 승인이 수월한 주택 유형 사실상 베스트입니다.
• 연립주택 및 다세대주택 (빌라): 개별 등기가 되어 있는 집합건물로 대출 가능하지만 공시가격이 대부분 부족합니다.
• 주거용 오피스텔: 건축물대장상 오피스텔이더라도 전입신고가 가능하고 실제 주거용으로 사용되는 경우 가능합니다.
• 단독주택·다중주택·다가구주택: 선순위 임차보증금 및 근저당 합산 금액 검증할 때 임대인이 거부하는 경우가 있습니다.
• 도시형 생활주택: 다세대주택 빌라와 동일하게 진행 가능합니다 다만 이것도 공시가격이 부족한 경우가 많습니다.

2. 대출이 제한적인 주택

• 근린생활시설 (상가주택 중 근생 부분): 건축물대장상 해당 전유 부분이 '근린생활시설'로 되어 있다면 실제 주거로 써도 전세대출 불가합니다. 다만 1,2층이 근린생활시설이고 3층에 임차할 예정이고 3층 용도가 건축물대장상 주택용도로 되어있다면 전세대출이 가능할 수 있습니다. (자세한 건 감정가격 혹은 개별주택 가격을 봐야 함)
• 위반건축물 (불법 확장, 세대 분할 등): 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 찍혀 있는 경우 전 대출 상품 불가합니다.
• 미등기 건물: 신축 아파트 입주 지정 기간 내 조건부 대출을 제외하고는 일반적인 미등기 주택은 불가합니다.
• 무허가 건물 및 가압류·압류·가처분 주택: 등기부등본상 권리 침해 사항이 있는 주택은 쳐다도 보지 마세요.
• 고가 주택: 공시가격 또는 시세가 일정 기준(예: 9억 원~12억 원 초과 등 상품별 기준)을 넘어서는 경우 정부 지원 및 일반 대출 제한하고 있습니다.

3. 주의해야 할 점

• 대출이 가능한 주택 종류 중 아파트, 연립 및 다세대주택, 도시형 생활주택 은 공동주택가격에 126% 안에 근저당설정금액 + 보증금이 들어와야 대출이 가능하다는 점입니다. 
• 오피스텔 같은 경우는 공동주택가격이 높게 측정되는 경우가 많아 대출승인이 제일 힘든 SGI 서울보증 전세대출도 가능한 집이 많이 있습니다. 다만 중개수수료가 0.4%로 일반 주택보단 조금 더 비싸고 관리비가 비싸다는 단점이 있습니다. 
• 단독주택, 다중주택, 다가구주택은 대출은 가능합니다만 집에 설정되어 있는 근저당 같은 경우 등기 열람해 보면 나오지만 선순위 임차 보증금 내역은 임대인이 각 호실 보증금을 전부 중개업자에게 알려주고 확인 서명까지 받아야 하는 번거로움이 있어 협조를 안 해주는 경우가 많습니다. 설령 협조를 해준다고 해도 개별주택가격(공동주택 가격과는 다른 겁니다)이라는 가격에 126%를 곱하여 나오는 가격에서 근저당 빼고 선순위 임차보증금 추가로 뺀 뒤 남는 금액에 임차인이 들어갈 보증금 금액만큼 차액이 남아야 하는데 저 또한 11년 동안 부동산 중개업 하며 전세대출 가능한 단독 주택, 다중 주택, 다가구 주택은 그리 많지 않았습니다.

전세자금대출 은행 심사 팁

• 부동산 계약서 특약에 임대인은 전세자금 대출에 동의하고 협조한다 라는 문구가 들어가야 대출 승인됩니다.
• 현재 매매 중인 주택은 전세자금 대출이 불가능합니다. 다만 구두상으로만 매매 이야기가 오갔고 매매계약서를 쓰지 않은 상태에서 매매거래 신고를 하지 않았다면 전세대출이 가능합니다.
• 만약 해당 주택에 근저당이 있고 근저당을 상환/말소하는 조건이라면 특약에 '임대인은 잔금 시까지 설정되어 있는 채권최고액 금 000원 전액을 상환/말소하고 상환영수증과 말소접수증을 임차인에게 교부한다'라는 부동산 계약서 특약이 들어가야 합니다. (중요)
• 위에 언급한 정부 지원 전세자금 대출 (주택도시기금) 상품은 금리가 은행마다 다 동일하기 때문에 주거래 은행 가셔서 상담받으시면 됩니다. 하지만 시중은행 일반 전세자금 대출은 은행마다 금리가 다르기 때문에 직접 방문하여 대기표 받아 기다렸다가 상담을 받아야 합니다. 하지만 한 곳의 은행마다 은행창구 대기부터 상담완료까지 1시간에서 1시간 이상 걸리기 때문에 굉장히 많은 시간을 할애해야 합니다. 하지만 중개업자와 연계되어 있는 대출상담사와 상담을 하시면 유선상으로 임차인의 소득, 신용점수, 직장재직여부, 기대출 현황만 알려주면 단 몇 분 만에 금리와 한도가 추산되어 알려주기 때문에 굉장히 많은 시간을 절약할 수 있습니다. 하지만 정부 지원 전세자금 대출 (주택도시기금) 은 중개업자와 연계되어 있는 대출상담사가 취급할 수 없으니 반드시 은행 창구로 가셔서 상담을 받으셔야 합니다.

은행 방문 전 아직 계약서를 작성하지 않았다면!?

아래 포스팅을 참고해서 특약작성에 도움 되시길 바랍니다.

전세계약 시 특약사항 작성 팁, 이유, 위반시 대처

 

 

이상 전세자금대출 종류, 주택 종류, 은행 심사 팁에 대해서 알아봤습니다.