주택임대차 원상복구 의무, 범위, 분쟁 시 팁

임대인과 임차인의 결로 현상으로 인해 분쟁 중인 이미지

제가 중개사 일을 하다 보면 주택임대차(전세, 월세) 계약 만기가 되어 퇴거 시 종종 임대인과 임차인의 원상복구 의무에 대한 범위를 잘못 이해들 하고 계셔서 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 사소한 벽지 오염현상과 결로현상의 원인을 둘러싼 의견 대립, 그리고 해당 대상물에 입주 당시 있었던 하자로 인한 분쟁등 오늘은 중개사가 알려주는 주택임대차 원상복구 의무, 범위, 분쟁 시 팁을 안내해 드리겠습니다.

원상복구 의무

주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법은 임차인의 주거 안정 및 임차권 보호를 위해 만든 '특례법'입니다. 해당 보호법에는 대항력, 우선변제권, 계약갱신청구권, 임대차 기간 등 임차인 보호를 위한 특별 규정만 들어 있으며, 원상복구나 수선의무 같은 임대차의 일반적인 권리의무 관계는 민법 조항을 그대로 적용받습니다.

법적인 근거

• 민법 제654조 (준용규정) : 임대차에는 제615조의 규정을 준용한다.
• 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권) : 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부착한 물건은 철거할 수 있다. 원래 사용대차(무상 빌림) 규정이지만, 제654조에 의해 유상 임대차(주택/상가 등)에도 동일하게 적용됩니다.
• 민법 제610조 (차주의 사용, 수익권) 제1항 : 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익 하여야 한다. 여기서 좀 어렵게 느껴질 수 있는 용어가 사용, 수익 부분인데. 쉽게 해석하면 내가 입주해서 집이 어느 정도는 정비가 되어있어야 한다는 뜻입니다. 입주했는데 주방, 화장실도 없어지고 벽지는 전부 다 뜯겨 도저히 사용할 수 없을 정도면 안된다는 뜻입니다.

주의사항

살면서 아무 생각 없이 내 생활에 필요한 제품을 설치 및 시공을 했다가 추후 퇴거 시 임대인과 분쟁이 생기면 많은 비용을 지불하고 원상복구를 해야 하는 경우가 있습니다. 아래와 같은 경우는 반드시 사전에 임대인과 협의를 거쳐야 합니다. 

1. 정수기 설치 시공 시 주방 하부장에 드릴 작업(배수, 전선 구멍) 
2. 에어컨 설치를 위한 내벽, 외벽 혹은 창문의 타공
3. 강력한 접착효과가 있는 스티커등 벽지에 눌어붙어 벽지 자체를 제거해야 하는 경우
4. 벽에 붙이는 아트월 타일 등에 타공 후 TV 설치 (균열 위험)

원상복구 범위

임차인 책임 X

• 벽지 오염 (탈색 및 변색) : 햇빛, 시간 경과에 따른 자연스러운 도배지 노후화. 가장 많은 분쟁이 있는 경우가 바로 벽지입니다. 벽지는 소모품으로써 시간이 지날수록 약간의 찍힘, 전등 스위치밑 오염 현상, 미세한 결로 등이 해당됩니다. 하지만 저의 경험상 예외적으로 임차인의 고의 혹은 애완동물로 인한 벽지 찢김, 오염 등은 임차인이 원상복구를 해야 하는 경우가 있습니다.
• 방문 손잡이의 마모 : 매일 손으로 잡고 개폐하면서 발생하는 자연스러운 칠 벗겨짐, 헐거워짐. 제품 수명에 따른 자연스러운 마모이므로 원상복구 대상이 아닙니다. 제 경험상으로 봤을 땐 보통 6년 이상은 아무 문제 없이 사용하지만 화장실에 달린 손잡이 같은 경우는 습기 때문에 빠르게 부식해 교체해 사용하는 경우가 많습니다. 예외적으로 도어록은 옵션사항이라 고장 시 임대인이 고쳐줘야 하는 품목에 해당됩니다. 계약서 옵션사항에 도어록은 필수적으로 넣는 게 좋습니다.
• 전등 수명 (소모품/전구): 형광등, LED 전구 등의 자연 소모. 거주 중 사용을 위한 소형 소모품 교체(전구 교체 등)는 거주자가 필요에 따라 진행하지만, 퇴거 시 형광등이나 LED 모듈이 수명을 다했다 해서 기존 등기구 전체나 전구를 새것으로 교체해 놓고 나갈 의무는 없습니다. 제가 중개사 업무를 볼 때도 마찬가지로 예외적으로 임차인의 고의로 인한 파손은 배상 혹은 원상복구를 해주셔야 한다고 안내하곤 합니다.

책임이 갈리는 항목

• 바닥 까짐 (장판/마루) : 제 경험상 가구를 놓았던 자리의 짓눌림, 가볍게 드나들며 생긴 미세한 긁힘, 햇빛으로 인한 색바람 등은 보통 발견하기도 어렵지만 발견해도 대부분 넘어가는 경우가 많습니다. 하지만 무거운 물건을 떨어뜨려 크게 푹 패인 자국, 가구를 이끌어 바닥재가 파이거나 찢어진 경우, 화분 물받이 소홀로 바닥이 썩거나 곰팡이가 크게 핀 경우 같이 실수로 바닥을 수리해야 하는 경우는 예외로 합니다.
• 약간의 결로 :  건물 구조나 외벽 단열 부실로 인해 환기를 시켰음에도 자연 발생하는 결로는 임차인의 책임이 아닙니다. 저의 중개사 업무 중에 예를 들면 오히려 심할 경우 수리를 위해 계약만기 전에도 퇴실을 요청하고 보증금을 반환받으셔야 하는 경우도 종종 있습니다. 결로 발생 사실을 알고도 환기를 전혀 하지 않고 방치하거나 임대인에게 알리지 않아(통지의무 위반) 벽지와 바닥까지 곰팡이가 심하게 번지게 한 경우가 있습니다. 

임대인과 분쟁 시 팁

• 전 임차인이 설치한 인테리어가 있다면? : 해당 주택에 입주 시 때 반드시 임대인에게 고지하셔야 합니다. 구체적으로 사진과 동영상을 첨부하여 임대인에게 알리고 전 임차인이 퇴거 중 원상 복구해야 할 품목이 있다면 중개업자에게 요청하셔서 임대인과 전 임차인의 분쟁에 휘말리지 않게 하셔야 합니다.
• 정말 애매한 결로현상 : 대부분은 환기를 통해 결로 현상이 해결되며 거주자인 임차인이 직접 관리를 해주셔야 합니다. 그렇기 때문에 처음 결로가 발생되면 임대인에게 적극적으로 보고해 주시고 이 부분에 대해서는 관리를 잘하시겠다 말씀하시는 게 중요합니다. 그럼에도 불구하고 같은 자리에서 결로가 지속적으로 발생한다면 임대인에게 요구하여 전문업체를 섭외해 누수나 외부 크랙으로 인하여 결로가 생긴 건지 확인이 필요합니다. 포인트는 선재적 대처+보고+협의입니다.
• 만약 임대인이 분쟁으로 인한 보증금을 반환하지 않는다면? : 주택임대차분쟁조정위원회 신청하시는 게 좋습니다. 소송 전에 신속하고 적은 비용으로 해결할 수 있는 공공 중재 절차입니다. 그리고 보증금을 돌려받기 전까지는 비밀번호를 알려주시면 안 됩니다. 만약 분쟁 중인 품목이 비교적 소액에 해당된다면 보증금 중 일부 금액을 제외한 나머지 금액만 반환받아 이사를 하시고 추후 협의를 통해 해결해 나가는 게 좋습니다. 이사 당일 잔금을 치러야 하는데 임대인이 보증금을 반환해주지 않는다면 다음에 이사 가야 할 집에 대한 잔금을 입금하지 못해 계약이 해지되어 큰 피해를 입을 수 있습니다.

 

※ 본 글은 작성일 기준의 정보 및 개인적 견해를 바탕으로 작성된 참고용 자료입니다. 법적 효력을 갖는 설명서가 아니므로 최종 계약 및 투자 시에는 반드시 해당 관할 정부기관 혹은 계약을 담당하는 공인중개사의 의견을 참고 바랍니다.

 

이상 주택임대차 원상복구 의무, 범위, 분쟁 시 팁등

공인중개사의 팁이 녹아있는 포스팅을 마치겠습니다.

 

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