정부의 부동산 정책, 서울시와 갈등, 시장파급효과

중앙정부와 서울시의 대립을 이미지로 표현

작년 강남 3구와 용산 등 서울 최상급지를 중심으로 부동산 가격이 가파르게 상승하였습니다. 이는 금리인하 기대감과 이전 정부의 대출규제완화, 정책규제완화 등 복합적인 이유로 실수요자, 똘똘한 한 채를 위한 투자자들이 대거 매수를 시작하며 다시 불이 붙었다고 볼 수 있습니다. 하지만 현 정부의 지속적인 규제안이 나오면서 시장도 점점 관망세로 잠시 선회하는 모습을 보이고 있습니다. 오늘은 정부의 부동산 정책, 서울시와 갈등, 시장파급효과에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

정부의 부동산 정책

강력한 대출·세제 규제

• 25.6.27 대출규제/실거주 강화 정책 : 주택담보대출을 6억 원까지 제한하고 LTV 강화 그리고 실거주 의무 등을 추가하여 투기. 투자 목적의 자금 유입을 차단하여 부동산 상승 기조를 잠재우려 했습니다 결과적으로는 26년도 까지 상승이 이루어졌고 현재는 잠시 소강상태입니다. 
• 외국인 토지거래허가구역 지정 그리고 거래신고 의무 강화를 추가하여 실거주하지 않는 외국인 투자자들의 투기를 차단하려는 정책을 내놓았습니다. 
• 투기적 비거주자 대출 규제 강화 : 실거주하지 않는 투기 목적의 비거주 1 주택자 및 다주택자에 대한 전세자금대출 신규 취급 및 만기 연장을 제한합니다. 하지만 비실거주 1 주택자 같은 경우는 투기목적인지 직장의 이직 혹은 학교 문제로 잠시 비거주 하는 것인지 등 논란이 많습니다. 

공공 주도 공급 대책

• 공공 중심의 신속 공급 기조 (9·7 대책, 8·13 대책) : 중장기적으로 수도권 주택 수급 불안을 해소하기 위해 마련된 대규모 공급 로드맵입니다. 2030년까지 서울 및 수도권에 총 135만 가구 이상 착공, 공공(LH)이 직접 시행하거나 민간 브랜드와 협력하는 사업 구조 확대, 인센티브를  최대 350% 확대하고 통합 심의를 통한 사업 기간 단축, 도심 내 놀고 있는 국공유지 및 노후 공공청사를 주택 용지로 전환, 이후에도 10.15 주택시장 안정화 대책(2025년), 1.29 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안(2026년), 8·13 주택 신속공급 방안(2026년)등 폭발적인 공급대책이 쏟아지고 있습니다.
• 하지만 공급은 하루아침에 이루어지는 게 아니라 최소 5년 10년 뒤 완공을 목표로 하기 때문에 당장의 수요자들의 매수세 해갈에는 큰 도움이 되지 않았습니다. 다만 이후에도 부동산 규제를 발표하며 실거주 수요자에게 던진 메시지는 분명합니다. "양질의 주택공급을 할 테니 지금 당장 부동산을 매수하기보단 조금 더 기다려달라." 즉 공급을 통해 수요자들을 안심시키고 규제를 통해 현 부동산 상승세 기세를 한풀 꺾어놓겠다는 의도로 파악됩니다.

서울시와 갈등

그린벨트 활용 갈등

• 수도권 도심에 중심에 있는 그린벨트 해제를 통해(대표적인 예 용산공원부지) 철거 기간 없이 신속하게 공공주택을 공급함으로써 주택 공급에 속도를 올리겠다는 입장이 있었습니다 하지만 오세훈 서울시장은 미래세대의 도심 녹지 훼손은 안된다는 입장이어서 용산공원 내 공공주택(아파트)을 건설하는데 반대입장으로 중앙정부 기조와 대립하였습니다.
• 하지만 과거 이명박 정부시절 당시에 오세훈 시장은 서초구 내곡동, 강동구 고덕·강일 지구 일대를 보금자리주택으로 대량 공급하기 위해 서울시에 협조를 요청했고 이에 협조하며 그린벨트 해제 및 지구 지정에 동의하고 사업을 추진했습니다. 아무래도 과거 의견과 현 의견이 다른 이유는 정치적인 이유가 깔려있다는 전문가들 의견이 있습니다.

재개발 규제 완화 시각 차이

• 오세훈 서울시장은 재개발에 굉장히 진심인 편입니다. 모아주택, 신속통합기획 제도를 발표했으며 중앙정부에는 용적률 완화, 조합원 지위 양도 제한 완화, 임대주택 비율 완화 등을 요구하고 있습니다. 다만 조합원 지위 양도 제한 완화는 재개발 지역에 투기를 불러올 수 있는 규제완화라서 중앙정부와의 입장차이가 있는 편입니다.
• 개인적으로는 서울 중심지의 주택공급은 서민이 들어가기 어려운 가격에 분양이 이루어지고 있습니다. 동작구만 하더라도 59 타입 기준 15~18억 사이며 신속통합기획, 모아타운으로 사업이 빠른 지역 또 한 일반 분양가를 15~16억 이상으로 점치고 있는 상황입니다. 옆동네 독산동과 관악구 신림동, 봉천동 같은 경우는 다를 수 있지만 여기 또한 분위기가 다르지 않습니다. 최근 정부가 발표한 신도시 주택공급 추진 속도를 높여 서울에 집중된 개발을 외곽으로 분산시키고 양질의 일자리 공공기업 등을 지방으로 이전시켜 서울의 인구와 역할을 분산시키는 게 중장기 적으로 부동산 가격 안정에 큰 도움이 될 거라 생각됩니다. 

시장파급효과

• 주택담보대출, 이주비 규제로 인하여 정비사업등이 난항에 부딪칠 가능성이 있습니다. 
• 주택담보대출 규제와 부동산 가격 상승으로 인해 매수를 포기한 수요자들이 대거 전세와 월세 등 임대차 시장으로 흘러들어왔습니다. 이는 임대차 시장의 가격 상승압박의 원인으로 지목되고 있으며 기존에 거주하고 있던 임차인들 또한 임대시장의 가격 상승으로 인한 갱신 청구권 사용 증가로 수요는 많지만 물건이 없어 시세가 비정상적으로 상승하는 현상이 일어나고 있습니다.
• 임대차시장의 폭등 문제는 사실 문재인 정부시절에도 똑같은 상황이 일어난 적이 있었지만 시간이 지나고 규제가 시장에 녹아들어 안정세로 돌아설 거라 예상됩니다. 
• 대출이 굉장히 제한적인 고가주택 시장에서 비규제/중저가 주택시장으로 수요가 흘러가면서 풍선효과가 생기는 지역이 생기고 있습니다.
• 수도권 중심의 규제가 오히려 지방도시는 소외되는 경우가 발생하며 매매가 하락하는 현상이 목격되고 있습니다.

개인적인 의견 

우리나라에는 전세라는 독특한 임대차 시장이 있습니다. 이는 일본, 미국, 유럽, 중국 등 타 선진국을 봐도 찾아볼 수 없는 임대차시장입니다. 또한 "갭 투자"라는 개념도 우리나라가 거의 유일합니다. 외국에서는 주택을 구매하면 대부분 자신의 현금과 대출을 받아 주택을 구매하지만 우리나라는 10억짜리 아파트를 6억에 전세를 놓고 본인 돈은 4억만 지불하면 해당 주택을 구매할 수 있는 것이죠. 이는 주택 시장의 활성화를 도모할 수 있지만 그만큼 부동산 투기도 쉽다는 단점이 있습니다. 이번 정부의 부동산정책의 키워드는 대부분 다주택자, 갭투자, 투기에 포커스를 맞춰진 걸로 보입니다. 과연 이번에는 다주택자들의 항복매물이 나올지 관심이 가는 부분입니다. 

 

이상 정부의 부동산 정책, 서울시와 갈등, 시장파급효과등

부동산 중개인이 알려주는 포스팅을 마치겠습니다.