서울 부동산 폭등 이유, 앞으로의 전망, 중개업자의 팁

부동산 시장을 예측하고 싶은 공인중개사

대한민국의 부동산뿐만 아니라 바다 건너 미국과 이웃나라 일본, 중국 그리고 유럽 등 부동산을 뉴스로만 접하면 참 쉽지만 실제로 투자나 실거주 목적으로 매수를 하려고 하면 정말 어렵습니다. 오늘은 서울 부동산 폭등 이유, 앞으로의 전망, 중개업자의 팁을 설명해 드리려고 합니다. 

과거 서울 부동산 폭등 이유

최근 2년 세 갑작스럽게 부동산 시장이 다시 요동치고 있습니다. 하지만 현재는 2019년~2021년도 시장과는 다르게 움직입니다. 그 차이는 바로 수도권에만 집중적인 거래가 이루어지고 있으며 가격 변동폭도 수도권만 매우 가파르게 상승하고 있다는 것입니다.

과거 2019년~2021년도에는 제로금리시대, 그동안에 쌓인 예금(목돈), 코로나 특수로 인한 투자시장 활성화 등으로 주로 투기적 성향이 강한 부동산 거래가 많이 이루어졌습니다. 2019년~2021년도 폭등장의 특징을 알아보겠습니다.

1. 이때는 임대사업자 혹은 다주택자들에 대한 규제가 막 나오기 시작했을 때였습니다. 전세 임차인을 맞춰놓은 집을 매수하고 실거주는 하지 않으며 시간이 지나 가격이 상승하면 매도하는 이른바 갭투자가 광풍이 불고 있을 때였습니다. 즉 투기 자본이 엄청나게 돌고 있었습니다. 저 또한 경기도 특정 도시에서 일시적으로 거의 대부분의 아파트 매매물건이 사라지는 기현상을 목격한 바 있으며 현장에 있는 동료 중개사에게 물어보니 외지인들이 들어와 적극적으로 아파트를 매수하기 시작하니 매도인들이 급하게 매물을 걷어들이는 현상(매수세가 강하니 가격이 더 올라갈 거라 예상)이 생겨 일시적으로 매물이 사라졌다고 합니다.
2. 이렇게 투기적인 매수가 이루어지니 자연스럽게 실거주 수요자들의 포모현상(FOMO)을 불러왔고 관망만 하던 대부분의 실거주 수요자들도 합세하기 시작합니다.
3. 갑작스럽게 부동산 가격이 폭등하자 정부에서 급하게 규제안을 내놓지만 이는 수도권으로 집중된 부동산 규제를 피해 지방으로 불씨가 옮겨가는 부작용이 발생합니다. 심지어 작은 소도시 아파트 값도 폭등하는 등 실거주 수요자들의 포모현상도 점점 정점을 향해 갑니다. 이후 아파트 규제가 심해지자 빌라, 오피스텔 등으로도 투기수요가 옮겨갔습니다.
4. 그리고 미국에서 기준금리를 인상하자 문재인 정권시절 나온 규제와 한국은행 금리 인상으로 인한 이자 부담이 심해지자 매수세가 급감하기 시작했고 그로 인해 22년도부터 아파트 가격은 하락의 길을 걷게 됩니다.

현재 부동산 폭등 이유와 앞으로의 전망

1. 현재 부동산의 폭등 이유

1. 과거 투기세력등이 시작했던 폭등과는 다르게 이번엔 실거주 수요자들이 시작했다는 점입니다. 그 배경에는 미국의 금리인하 정책과 맞물려 실거주 수요자 위주 담보대출 규제완화 정책과 관련이 있다고 생각합니다. 실제로 중개하는 현장에서는 24년도 미국 기준금리 인하를 보며 한국은행 기준금리도 인하할 것이라고 예상해 대출받기 좋은 환경이 생겨나고 있다고 생각들이 바뀌었고 신생아 특례 대출 같은 저금리 기금대출상품 출시와 담보대출 30년 이상 장기간 원리금상환/거치식 상환 방식의 대출 유연함이 실거주 매수자들의 결단을 앞당긴 결과를 낳았다고 보고 있습니다.
2. "똘똘한 한채" 즉 입지가 보통인 여러 개의 부동산을 갖고 있는 것보단 강남구, 용산구, 송파구, 서초구 등 서울 안에서도 손꼽히는 입지의 부동산을 매수하는 게 오히려 유리하다는 지방 원정 매수자까지 합세하며 과거와는 다르게 지방 아파트 가격은 요지부동이지만 서울과 수도권의 아파트는 가파른 상승세를 이끌어 냈다는 분석도 있습니다.

2. 앞으로의 전망

1. 최근 정부의 부동산 기조를 보았을 때 목표가 분명합니다. 바로 다주택자의 규제와 실거주 위주의 규제완화 그리고 보유세 인상입니다. 이는 앞으로 실거주를 하지 않는 주택에 대해서 투자로 인해 벌어들이는 양도소득을 세금으로 상당 부분 걷어갈 테니 실거주를 하던지 아니면 양도세 개편되기 전 매도 하라는 시그널을 준 것입니다.
2. 과거엔 정부 규제가 나와도 버티고 정권이 바뀌면 또 좋아질 거라는 확고한 믿음이 있었지만 이번 보유세 인상은 그 믿음을 흔들릴 수도 있는 규제안이라 시간이 지날수록 항복매물이 나올 가능성도 있다고 보고 있습니다. 
3. 현장에서는 요즘 미국이 인플레이션, 에너지 충격, 연준 점도표 및 매파적 신호로 인한 기준금리 인상 카드를 꺼낼 수 있다는 의견이 나오고 있어 실거주 수요자들 사이에서 다시금 관망세로 돌아서는 모습도 보입니다.

중개업자의 팁

• 저는 부동산의 여러 가지 지표 중 가장 중요하게 보는 것이 바로 미국기준금리와 부동산 거래량을 유심히 봅니다. 미국이 기준금리를 인상한다면 우리나라 한국은행도 같이 금리를 인상할 가능성이 높아질 것이고 이는 담보대출을 받은 수요자들의 부담을 가중시킬 것입니다. 
• 부동산 중개업을 하며 느낀 게 한국인들은 정말 놀라울 만큼 투자에 진심입니다. 특히나 부동산에 관한 대중의 여론은 군부대의 질서 정연한 모습을 보는 것만큼이나 입장과 퇴장이 빠릅니다. 
• 대표적으로 22년도 실거래가를 보면 거의 동시에 거래량이 사라지며 서울 부동산의 가격이 1년 만에 25~35%가량 뚝 떨어지는 모습을 관찰할 수 있는대 급매물건 나오면 연락 좀 달라는 매수인들이 갑자기 일시다발적으로 관망세로 돌아선 것입니다. 이렇듯 정부 정책은 규제나 완화책이 나오면 시간의 차이지 결국 그 정책에 맞게 시장은 움직인다는 것인데 포인트는 금리와 거래량 두 가지를 교차하여 유심히 관찰하는 게 좋겠습니다. 관심 있었던 아파트 실거래가를 자주 확인하는 걸 추천드립니다.

이상 서울 부동산 폭등 이유, 앞으로의 전망, 중개업자의 팁의등

공인중개사의 경험이 녹아든 포스팅을 마치겠습니다.