미추홀구 전세사기 건축왕 사건, 예방책, 중개사의 실무 팁

지금도 수많은 건축왕이 존재합니다.

오늘은 뉴스에서도 크게 보도가 되었던 인천 미추홀구 일대에 무려 2,708채의 주택을 실질적으로 보유하며 대규모 전세사기 파동을 일으킨 이른바 '건축왕' 남 모 씨 일당에 대한 대법원의 최종 판결(2024도 15455)을 대해서 알아보고자 합니다. 제가 중개사 일을 시작했던 11년 전 당시에도 저런 사기 사건이 있었으나 그때 당시엔 사기라기보다는 단순히 사업실패로 형사사건 까지는 가지 않았던 적이 있었습니다. 하지만 전세사기라는 테마가 전국적인 관심을 갖기 시작하면서 경찰과 검찰 법원도 상황을 엄중하게 보았고 결국 대법원의 판결까지 생겨났습니다. 이번 판결로 앞으로는 비슷한 사례의 사기 행태가 일어나지 않기를 바랍니다. 

미추홀구 전세사기 건축왕 

1. 사건의 전말.

건축왕 남 씨는 2009년 무렵부터 타인의 명의를 빌려 토지를 매입한 뒤, 자신이 운영하는 건설사를 통해 PF 대출을 받아 주택을 신축했습니다. 주택이 준공되면 명의수탁자들 명의로 소유권보존등기를 마쳤고, 자체적으로 설립한 공인중개사 사무실을 통해 임차인들을 모집했습니다.

 

이 과정에서 교부받은 임대차보증금으로 대출 이자와 바지 임대인, 직원들의 급여 등 매월 약 17억 원에 달하는 막대한 고정 지출 비용을 충당하는 이른바 '돌려 막기' 방식으로 사업을 2,700여 채까지 무리하게 확장했습니다. 남 씨는 이를 체계적으로 운영하기 위해 기획공무팀, 중개팀, 주택관리팀으로 구성된 '행복공간을 만드는 사람들'이라는 자체 단체까지 설립해 운영했습니다.

 

저렇게 사업의 덩치가 커지며 덩달아 늘어난 고정비 지출로 인해 결국엔 사업을 점점 더 확장할 수밖에 없었고, 개인적으로는 몰락의 시작점을 22년도 부동산 하락기에서 시작됐다고 분석하고 있습니다. 하락한 부동산 가격과 전세가격 그로 인해 전세가격, 결국 낮아진 전세가액만큼 보증금을 반환하다 결국엔 파산을 맞이한 걸로 이해가 됩니다. 저 또한 실무에서 비슷한 사례로 결국 파산하여 재판을 받고 있는 사람을 봤으며 이제는 저러한 위험한 사업 방식이 통하지 않는다는 걸 건축업자들도 인지하고 있습니다.

2. 대법원 최종 판결.

결국 자금 경색이 심화되어 2022년 1월부터 보유 주택들이 대거 임의경매에 넘어가면서 수백 명의 피해자가 발생했습니다. 1심 법원은 주범 남 씨에게 사기죄 법정 최고형인 징역 15년을 선고했으나, 2심을 거쳐 대법원에서 최종 징역 7년으로 확정되었습니다. 공범으로 기소된 공인중개사 및 이 사건 단체 직원들 역시 집행유예나 무죄가 확정되었습니다.

대표적인 예방책

1. 이행보증서 NO, 보증보험 YES

이 사건 피고인들은 자체 공인중개사사무소 명의의 '이행보증서'를 작성·교부하며 임차인들을 안심시켰으나 법적·재정적 실효성이 없었습니다. 전세계약 시에는 반드시 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 등 공적 기관의 전세보증금반환보증 가입이 가능한 매물인지 확인해야 합니다. 공인중개사가 교부해 주는 공제증서 (보험증서)는 개인 경우 2억 한도입니다. 만약 피해자가 여러 명이면 한 명의 피해자당 2억이 아닌 그 피해자들끼리 나눠서 받아야 하기에 큰 실효성이 없습니다. 그리고 입증하기도 매우 어렵습니다.

2. 안심전세앱 활용.

최근 정부에서 내놓은 '안심전세앱'이라는 어플을 반드시 설치해서 임대인의 신용상태, 국세/지방세 체납여부, 주택도시보증공사와의 채무상태, 블랙리스트 등록 여부등을 확인하시고 계약을 하시는 게 좋습니다. 요즘에는 보증보험이 가입이 안된다면 입주 자체가 어려운 경우가 많아 임대인도 적극 동의해 주는 경우가 점진적으로 늘어나고 있습니다. 저희 중개업소 같은 경우도 거의 대부분의 임대인 분들은 조회에 동의해 주시는 편이며 자진해서 국세/지방세 납세 증명서를 발급해 오시는 분들도 많습니다. 

중개사의 실무 팁 

1. 등기 열람 시 주의사항.

제 지난 포스팅에도 여러 번 언급했을 정도로 매우 중요한 사항입니다. 등기를 열람 시 반드시 "말소사항포함"으로 출력하셔서 보셔야 합니다. "현재유효사항"으로 출력을 하면 현재 등기상 표시되어 있는 것만 보이기 때문에 그런 것인데 "말소사항포함"으로 출력을 하시면 과거 임대인이 국세나 지방세 체납사실이 있었는지 확인이 가능합니다. 과거 체납사실이 있다거나 대부업체 등에 근저당 설정 이력이 있다면 웬만해서는 피해야 하는 상황이 맞긴 합니다.

2. 중개사에게 요구할 사항.

보통 가계약금을 입금하기 전에 해당 부동산의 가격, 계약기간, 임대 시작 기산일 등을 협의 후 입금 합니다. 하지만 특약에 관한 사항을 꼼꼼하게 따져보고 중개사에게 확답을 받아 문자나 서류로 계약 내용까지 받아보셔야 완성됩니다. 임대차 계약의 특약 같은 경우는 보통 임차인 측이 임대인 측에 요구하는 사항이 많은 게 일반적인데 그렇다 보니 가계약금 넣고 막상 본계약 시에는 내가 넣고 싶은 특약을 임대인의 반대로 넣지 못하게 되는 경우가 빈번하게 일어납니다. 사전에 특약 사항을 중개인에게 고지하고 동의를 받으면 가계약금을 넣겠다고 말씀해 주시길 바랍니다. 미안해하실 필요 없습니다 위 내용이 중개사가 해야 할 일이고 중개수수료를 받는 이유기 때문입니다. 중개사를 적극 이용하시길 권장드립니다. 

 

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※ 본 글은 작성일 기준의 정보 및 개인적 견해를 바탕으로 작성된 참고용 자료입니다. 법적 효력을 갖는 설명서가 아니므로 최종 계약 및 투자 시에는 반드시 해당 관할 정부기관 혹은 계약을 담당하는 공인중개사의 의견을 참고 바랍니다.

 

이상 미추홀구 전세사기 건축왕 사건, 예방책, 중개사의 실무 팁등

공인중개사의 경험이 녹아있는 포스팅을 마치겠습니다.